Spoločenstvo vlastníkov bytov

Spoločenstvo vlastníkov bytov chce pre náš dom vybudovať samostatnú kotolňu a
odpojiť sa od centrálneho rozvodu tepla a teplej vody. Z 22 vlastníkov dvaja
nesúhlasia s týmto riešením. Existuje spôsob, ako kotolňu postaviť aj bez ich
súhlasu? Existuje spôsob, ako ich primäť k úhrade nákladov na výstavbu kotolne
alebo tepla a teplej vody z nej?

Odpoveď na obidve Vaše otázky znie: áno. Vysvetlím, prečo. Byty ste si už odkúpili do osobného vlastníctva podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a v blízkej budúcnosti sa chcete pretransformovať na spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Veci si teda budete spravovať sami a neuzatvoríte zmluvu o výkone správy s bytovým správcom. Spoločenstvo je právnická osoba zapísaná v registri združení vedenom okresným úradom. Právny režim fungovania spoločenstva sa riadi najmä zmluvou o spoločenstve a stanovami, ak zmluva o spoločenstve vyžaduje ich prijatie. V praxi stanovy zväčša nie sú. Podľa § 7 ods. 4 písm. f) zákona č. 182/1993 Z.z. zmluva o spoločenstve musí obsahovať aj spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu, prevádzky, údržby a opráv. V zmluve o spoločenstve by ste teda mali už pamätať na to, že si chcete v dome postaviť vlastnú kotolňu. Do fondu prevádzky, údržby a opráv budete akumulovať finančné prostriedky. Ak tam nemáte dostatok peňazí, je možné podľa môjho názoru doň poukázať aj jednorazový mimoriadny príspevok práve za účelom vybudovania kotolne. Znovu by to mala upravovať zmluva o spoločenstve. Čiže kotolňu by ste si mali zaobstarať cestou spoločenstva ako investora. Treba si uvedomiť, že rozhodovanie spoločenstva je ovládané väčšinovým princípom, čiže môžete dvoch nespolupracujúcich vlastníkov prehlasovať. Podľa § 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. sa pri hlasovaní spoločenstva rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, inak je rozhodnutie neplatné. Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas. Problémom je, že ak ide o dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných častí a zariadení domu, môžu sa prehlasovaní vlastníci bytov obrátiť na súd, aby o veci rozhodol. To, či ide o dôležitú vec, rozhodne v konečnom dôsledku až súd. Podľa môjho názoru o dôležitú vec a prehlasovaní vlastníci by sa mohli obrátiť na súd. Domnievam sa však, že by na súde neboli úspešní. Ako zabezpečíte platbu potrebných prostriedkov aj od týchto dvoch vlastníkov bytov? Ak by oni povedzme neposkytli spoločenstvu mimoriadny jednorazový príspevok na výstavbu kotolne do fondu opráv, na ktorom sa spoločenstvo uznieslo väčšinou hlasov, spoločenstvu by vznikla pohľadávka k týmto dvom vlastníkom. Podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností. Čiže by ste mohli žiadať zapísanie záložného práva v prospech spoločenstva do katastra nehnuteľností, čo by bol pravdepodobne dostatočne pádny dôvod, aby si svoje rozhodnutie neplatiť rozmysleli. Pokiaľ ide o neplatenie za poskytnuté služby (dodané teplo), táto situácia by už pravdepodobne nenastala. Ak predsa, opäť platí to, čo v predchádzajúcom prípade. Spoločenstvu vlastníkov bytov by vznikla pohľadávka z titulu nezaplatenia ceny za poskytnuté služby, čo by mohlo vyústiť až do prerušenia dodávky tepla a teplej vody. Ak by ste pri vymáhaní pohľadávky nechceli ísť cestou záložného práva, zaplatenie platby je možné vymáhať aj súdnou cestou. Verím však, že túto situáciu aj v kontexte právnej úpravy vyriešite dohodou, lebo zákon je na Vašej strane.