Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja presadzuje, aby sa cez nový program v hodnote 350 miliónov korún dotovalo nielen zatepľovanie rodinných domov, ale aj bytových domov - panelákov.
Na program, ktorý má vo volebnom roku 2006 znížiť dosah zdražovania energií, má dať Slovenský plynárenský priemysel 200 miliónov a štát 150 miliónov korún.Plynári požiadali ministerstvo, aby sa príspevok prideľoval len obyvateľom, ktorí plynom kúria a majú uzatvorenú zmluvu o odbere plynu s SPP. To spĺňajú rodinné domy. V bytových domoch, ktoré plynom priamo nekúria, keďže získavajú teplo najmä z centrálnych rozvodov od výrobcov tepla, sa totiž plyn používa väčšinou len na varenie."Kritériá zo strany SPP nezodpovedajú cieľu takéhoto programu, ktorým musí byť úspora energií potrebných na vykurovanie budov na bývanie tak rodinných domov, ako aj bytových domov," reaguje ministerstvo výstavby.To bol podľa Moniky Szabovej z ministerstva výstavby dôvod, prečo ministerstvo zatiaľ spoločný program SPP a vlády nevypracovalo. "V súčasnosti je program iba v etape spresňovania jeho podmienok," dodáva Szabová.SPP v návrhu, ktorý má denník Pravda k dispozícii, ďalej požadoval, aby sa domácnosti po získaní dotácie zaviazali v určitom časovom období odobrať minimálny ročný objem plynu. Ak by príjemca príspevku niektorú z podmienok nesplnil, musel by podľa SPP poskytnutú dotáciu vrátiť."Načo by domácnosti zatepľovali, keď budú musieť aj tak odobrať určitý objem plynu," zamýšľa sa nad návrhmi SPP dlhoročný pracovník v energetike Ján Dohňanský. Podľa čitateľa z Bratislavy, ktorý Pravdu na požiadavky plynárov upozornil, by v takomto prípade "v konečnom dôsledku štát podporil marketingovú kampaň SPP". Jej výsledkom by podľa neho bolo, že rodinné domy by po získaní dotácie nemohli vo veľkom znižovať spotrebu plynu, menej by prechádzali k drevu, z čoho by získal najmä SPP.SPP tvrdí, že na program chce finančne prispieť s cieľom podporiť trend racionálneho využívania zemného plynu. "Program je zatiaľ v štádiu rokovaní a príprav medzi ministerstvom výstavby a regionálneho rozvoja, ministerstvom financií a SPP. Konkrétne podmienky zatiaľ neboli schválené, teda zatiaľ nie je možné informovať o bližších podrobnostiach," dodáva hovorkyňa plynárov Dana Kršáková.SPP čelí v posledných rokoch odchodu domácností od plynu k drevu. Plyn má na kúrenie k dispozícii takmer 700-tisíc domácností. Viaceré rodiny prechádzajú k drevu pre zdraženie plynu, ktorého cena išla hore od roku 2002 o zhruba 110 percent. Spotreba plynu v kategórii domácností sa znížila vlani medziročne o desať percent. Ročná spotreba plynu priemerného rodinného domu sa postupne znižuje z 3 500 na asi 3 000 kubíkov.Program podpory zatepľovania ohlásil začiatkom októbra minister financií Ivan Mikloš. Vláda chce domácnostiam vynahradiť zvyšujúce sa výdavky na energie. Program chce vláda podporiť z peňazí, ktoré získa znížením štátnej prémie v stavebnom sporení.
http://spravy.pravda.sk/sk_domace.asp?r=sk_domace&c=A051123_193155_sk_domace_p02
19.11.05
Zatepľuje sa ďalšia bytovka v Snine
Bytový dom na Budovateľskej ulici je ďalším bytovým domom v Snine, ktorý sa rozhodol pre zateplenie. Realizátorom projektu je opäť Elaut BauMont s.r.o. .
Prečo sa zatepľuje?
Hlavným dôvodom pre zateplenie budovy je úspora energie potrebnej na vykurovanie. Zateplením sa okolo budovy vytvorí ochranná vrstva s minimálnym množstvom tepelných mostov. Tým sa súčasne znižuje riziko zrážania vodných pár na vnútornej strane obvodových stien a následný vznik plesní. Zatepľovací systém tiež ochráni pôvodnú stavebnú konštrukciu pred nepriaznivými vplyvmi počasia, čo predlžuje životnosť budovy.
Koľko sa zateplením ušetrí?
Konkrétny prípad paneláku z Bratislavy dokazuje výhodnosť zateplenia budovy. Klasický panelový dom postavený v osemdesiatych rokoch, ktorý má 36 bytov a tri schodištia, mal pred zateplením ročnú spotrebu tepla 1616 GJ. Po zateplení budovy a vyregulovaní kúrenia spotreba klesla na 719 GJ.
Ako si vybrať realizátora zatepľovania?
Pri výbere realizátora zatepľovania si nechajte vypracovať ponuky od viacerých firiem. Veľmi dôležitým kritériom je aj odborná spôsobilosť realizátora, ktorú môže preukázať licenciou na zatepľovanie budov od Technického a skúšobného ústavu stavebného a certifikátom od výrobcu zatepľovacieho systému.
Spoločnosť Elaut BauMont s.r.o. je certifikovaným realizátorom zatepľovacích systémov. Zabezpečuje komplexné služby súvisiace so zatepľovaním budov, ktoré zahŕňajú vytvorenie projektovej dokumentácie, vybavenie stavebného povolenia, pomoc s financovaním, dodanie materiálu, stavbu lešenia a kvalifikovanú realizáciu zateplenia.
Elaut BauMont s.r.o.
Študentská 1440/3
069 01 Snina
telefón: 057 / 758 0980
www.elautbaumont.sk
www.ebau.sk
www.zateplujeme.sk
Prečo sa zatepľuje?
Hlavným dôvodom pre zateplenie budovy je úspora energie potrebnej na vykurovanie. Zateplením sa okolo budovy vytvorí ochranná vrstva s minimálnym množstvom tepelných mostov. Tým sa súčasne znižuje riziko zrážania vodných pár na vnútornej strane obvodových stien a následný vznik plesní. Zatepľovací systém tiež ochráni pôvodnú stavebnú konštrukciu pred nepriaznivými vplyvmi počasia, čo predlžuje životnosť budovy.
Koľko sa zateplením ušetrí?
Konkrétny prípad paneláku z Bratislavy dokazuje výhodnosť zateplenia budovy. Klasický panelový dom postavený v osemdesiatych rokoch, ktorý má 36 bytov a tri schodištia, mal pred zateplením ročnú spotrebu tepla 1616 GJ. Po zateplení budovy a vyregulovaní kúrenia spotreba klesla na 719 GJ.
Ako si vybrať realizátora zatepľovania?
Pri výbere realizátora zatepľovania si nechajte vypracovať ponuky od viacerých firiem. Veľmi dôležitým kritériom je aj odborná spôsobilosť realizátora, ktorú môže preukázať licenciou na zatepľovanie budov od Technického a skúšobného ústavu stavebného a certifikátom od výrobcu zatepľovacieho systému.
Spoločnosť Elaut BauMont s.r.o. je certifikovaným realizátorom zatepľovacích systémov. Zabezpečuje komplexné služby súvisiace so zatepľovaním budov, ktoré zahŕňajú vytvorenie projektovej dokumentácie, vybavenie stavebného povolenia, pomoc s financovaním, dodanie materiálu, stavbu lešenia a kvalifikovanú realizáciu zateplenia.
Elaut BauMont s.r.o.
Študentská 1440/3
069 01 Snina
telefón: 057 / 758 0980
www.elautbaumont.sk
www.ebau.sk
www.zateplujeme.sk
13.11.05
Štát a SPP vynaložia na zatepľovanie domov a bytov 350 mil. Sk
Štát spoločne so Slovenským plynárenským priemyslom, a. s., (SPP) vynaloží na nový program zatepľovania domov a bytov finančné prostriedky v celkovej sume 350 miliónov Sk. Po včerajšom rokovaní vládneho kabinetu o tom informoval minister financií Ivan Mikloš.Na financovaní uvedeného programu sa SPP bude podieľať sumou 200 miliónov Sk, štát prispeje zvyšnými 150 miliónmi Sk. "Program vytvoríme v spolupráci s Ministerstvom výstavby a regionálneho rozvoja a rezortom hospodárstva," povedal Mikloš, ktorý tento účel použitia prostriedkov považuje za veľmi potrebný. Program zatepľovania je jedným z adresných riešení čiastočnej kompenzácie vysokých cien energií. Opatrenia, ktoré by mali pôsobiť na zníženie týchto cien, navrhoval v uplynulých týždňoch minister práce, sociálnych vecí a rodiny Ľudovít Kaník. Tohtotýždňová Porada ekonomických ministrov (PEM) vlády SR však neodporučila vláde schváliť tie z nich, ktoré by menili spôsob regulácie a znížili ziskovosť SPP. "Zníženie ziskovosti by znamenalo nielen nižšie príjmy pre SPP, ale aj pre štát, nakoľko je vlastníkom 51 % akcií plynární," zdôvodnil dnes rozhodnutie PEM Mikloš. Ako pokračoval, pokles cien plynu prostredníctvom zníženia ziskovosti by prospelo vo väčšej miere tým spotrebiteľom, ktorí míňajú na plyn viac peňazí. "Chceme prijímať adresné nástroje, ktoré budú aspoň čiastočne eliminovať vysoké ceny energií pre nízkopríjmové skupiny," dodal Mikloš.
6.11.05
Rozpočítanie nákladov
Rozpočítanie nákladov
Rozpočítanie nákladov predstavuje v súčasnosti samostatný problém. Preto je rozpočítaniu nákladov na vykurovanie a prípravu teplej úžitkovej vody venovaný veľký priestor.
Prečo vlastne hovoríme o rozpočítaní nákladov na vykurovanie a na prípravu teplej úžitkovej vody ako o probléme, keď tomu "rozumie" každý?
Asi len preto, že pre túto činnosť neexistujú na Slovensku od roku 1998 žiadne pravidlá. V tomto sme v európskom regióne asi raritou.
O rozpočítaní nákladov na vykurovanie a na prípravu teplej úžitkovej vody hovorí Zákon č. 70/1998 Z. z. o energetike v § 31 v ktorom sú definované základné pojmy:
§ 31 b) - priamym odberateľom tepla fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá odoberá teplo na základe zmluvy o dodávke tepla a ktorá rozpočítava teplo konečným spotrebiteľom,
§ 31 c) - konečným spotrebiteľom fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorej priamy odberateľ rozpočítava teplo
Ako sa teda s touto skutočnosťou vysporadúvajú správcovia bytového fondu?
rozpočítavaním nákladov podľa zrušenej Smernice MF SR ktorá tvorila prílohu č. 4 k cenovému výmeru MF SR č. R - 1/1996,
rozpočítavaním nákladov podľa smernice vydanej príslušným okresným úradom, najčastejšie vytvorenej podľa vzoru zrušenej Smernice MF SR ktorá tvorila prílohu č. 4 k cenovému výmeru MF SR č. R - 1/1996,
rozpočítavaním nákladov podľa vlastnej smernice, schválenej riadiacim orgánom správcu, napr. v prípade bytových družstiev Zhromaždením delegátov, alebo Predstavenstvom bytového družstva.
Ktorá zo zvolených ciest je správna si na tomto mieste netrúfame povedať.
Isté však je, že prístup k rozpočítaniu načrtnutý v Smernici MF SR je v súčasnosti dávno prekonaný.
Po odbúraní štátnych dotácií k cenám tepla, pri zachovaní určitej miery vecnej regulácie cien tepla je potrebné nové, trhové riešenie.
Deformované ceny energií, umelo udržiavané napr. v prípade plynu hlboko pod nákupnými cenami, vedú občanov k hľadaniu ciest, ako ušetriť náklady neštandardnou cestou. Dochádza k odpájaniu sa bytov od domových kotolní alebo centralizovaného zásobovania teplom. V prípadoch mnohých starších občanov nastáva situácia, že títo v snahe "ušetriť " vôbec neodoberajú teplú úžitkovú vodu, čo sa negatívne odráža na hospodárnosti prevádzky tepelnotechnických zariadení a cenách pre ostatných obyvateľov.
Riešením vzniknutej situácie by bolo zavedenie dvojzložkovej ceny.
http://www.oteple.sk/page.asp?prg=rozpocitanie_nakladov&status=article&id=9
Rozpočítanie nákladov predstavuje v súčasnosti samostatný problém. Preto je rozpočítaniu nákladov na vykurovanie a prípravu teplej úžitkovej vody venovaný veľký priestor.
Prečo vlastne hovoríme o rozpočítaní nákladov na vykurovanie a na prípravu teplej úžitkovej vody ako o probléme, keď tomu "rozumie" každý?
Asi len preto, že pre túto činnosť neexistujú na Slovensku od roku 1998 žiadne pravidlá. V tomto sme v európskom regióne asi raritou.
O rozpočítaní nákladov na vykurovanie a na prípravu teplej úžitkovej vody hovorí Zákon č. 70/1998 Z. z. o energetike v § 31 v ktorom sú definované základné pojmy:
§ 31 b) - priamym odberateľom tepla fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá odoberá teplo na základe zmluvy o dodávke tepla a ktorá rozpočítava teplo konečným spotrebiteľom,
§ 31 c) - konečným spotrebiteľom fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorej priamy odberateľ rozpočítava teplo
Ako sa teda s touto skutočnosťou vysporadúvajú správcovia bytového fondu?
rozpočítavaním nákladov podľa zrušenej Smernice MF SR ktorá tvorila prílohu č. 4 k cenovému výmeru MF SR č. R - 1/1996,
rozpočítavaním nákladov podľa smernice vydanej príslušným okresným úradom, najčastejšie vytvorenej podľa vzoru zrušenej Smernice MF SR ktorá tvorila prílohu č. 4 k cenovému výmeru MF SR č. R - 1/1996,
rozpočítavaním nákladov podľa vlastnej smernice, schválenej riadiacim orgánom správcu, napr. v prípade bytových družstiev Zhromaždením delegátov, alebo Predstavenstvom bytového družstva.
Ktorá zo zvolených ciest je správna si na tomto mieste netrúfame povedať.
Isté však je, že prístup k rozpočítaniu načrtnutý v Smernici MF SR je v súčasnosti dávno prekonaný.
Po odbúraní štátnych dotácií k cenám tepla, pri zachovaní určitej miery vecnej regulácie cien tepla je potrebné nové, trhové riešenie.
Deformované ceny energií, umelo udržiavané napr. v prípade plynu hlboko pod nákupnými cenami, vedú občanov k hľadaniu ciest, ako ušetriť náklady neštandardnou cestou. Dochádza k odpájaniu sa bytov od domových kotolní alebo centralizovaného zásobovania teplom. V prípadoch mnohých starších občanov nastáva situácia, že títo v snahe "ušetriť " vôbec neodoberajú teplú úžitkovú vodu, čo sa negatívne odráža na hospodárnosti prevádzky tepelnotechnických zariadení a cenách pre ostatných obyvateľov.
Riešením vzniknutej situácie by bolo zavedenie dvojzložkovej ceny.
http://www.oteple.sk/page.asp?prg=rozpocitanie_nakladov&status=article&id=9
5.11.05
ZATEPĽOVANIE
ZATEPĽOVANIE
Štatistiky hovoria, že v priemernej domácnosti sa cca 51% z celkovej spotreby energie použije práve na vykurovanie. Väčšina obytných budov u nás je postavená ešte v dobe, keď bola energia lacná a normatívne požiadavky na tepelnú kvalitu obalu budovy menej prísne. Dnes je však situácia iná: ceny energie smerujú k liberalizácii, normatívne požiadavky sú náročnejšie a porovnateľné s požiadavkami vo vyspelých krajinách, na trhu je ponuka technicky dobre prepracovaných systémov zatepľovania. Optimálna tepelná izolácia zníži úniky tepla a zároveň utesní budovu. Tým výrazne znížite spotrebu energie na vykurovanie.
Postup pri rekonštrukcii budov by mal mať logickú následnosť: najprv tepelná izolácia, potom stanovenie potreby tepla a na základe toho dimenzovanie vykurovacieho systému, resp. jeho rekonštrukcia. Modernizácia vykurovacieho systému ešte pred zateplením (napr. inštaláciou regulačných prvkov, ktoré znižujú teplotu v miestnosti), sa vám nemusí vyplatiť. Následky sa môžu prejaviť v poklese povrchovej teploty chladnejších kútov a následnému výskytu nepríjemných plesní.
Tepelné straty
Okrem samotnej kvality tepelnej izolácie budovy straty tepla ovplyvňujú aj ďalšie faktory:
veľkosť presklenej plochy budovy, tienenie okien a presklených plôch (izolačné okenice počas zimných nocí, horizontálne tienidlá počas slnečných letných dní, hlavne pri južnej a západnej fasáde)
klimatické pomery (vonkajšia teplota, rýchlosť a smer prevládajúcich vetrov), spôsob odvetrania
tvar, výška a dispozičné riešenie objektu, orientácia objektu na svetové strany, tienenie budovy
zariadenie bytov (nábytok, záclony) a vlastné správanie sa užívateľov objektu
Čo vám zateplenie prinesie?
zníženie spotreby energie na vykurovanie o cca 30 % (úspora závisí od pôvodného stavu budovy)
odstránenie plesní v chladnejších kútoch
odstránenie zatekania (pri oknách, strešných plášťoch a obvodových múroch)
ochrana výstuže v stykoch pred koróziou
zvýšenie tepelnej stability budovy napriek kolísaniu vonkajšej teploty
Spôsoby zateplenia obvodových stien
Dodatočné zateplenie obvodových stien objektov je možné vykonať buď z vonkajšej alebo vnútornej strany konštrukcie. Každý variant má svoje klady, ale aj zápory.
Zateplenie z vonkajšej strany je výhodné z dôvodu optimálneho spôsobu zvýšenia tepelného odporu stien, zabránenia kondenzácie vodnej pary na stenách, ako aj zlepšenia akumulačných vlastností muriva. Zvýši sa odolnosť objektu proti poveternostným vplyvom (dážď, vlhkosť, sneh, mráz, slnečné žiarenie). Vhodne navrhnutý zatepľovací systém môže zároveň vylepšiť estetický vzhľad objektu. Problémom je zatepľovanie starších objektov a historických pamiatok, ktoré majú bohato členené fasády, dekorácie a iné ozdoby.
Pri zateplení z vnútornej strany je jednoduchší prístup ku konštrukcii. Proces možno vykonávať postupne, alebo len čiastočne. Zmenší sa však priestor miestností a spravidla je nutné prekladať elektrickú inštaláciu alebo iné rozvody a zariadenia. Obrovskou nevýhodou je i vysoká pravdepodobnosť vzniku kondenzácie vodnej pary v konštrukcii a taktiež skutočnosť, že sa vnútornou tepelnou izoláciou zbavíme akumulačnej schopnosti pôvodného muriva. Preto rozhodnutie zatepliť dom zvnútra odporúčame prekonzultovať s odborníkom v oblasti stavebnej fyziky.
Hlavné zásady dodatočného zatepľovania
Návrh dodatočného zateplenia si nechajte vypracovať alebo posúdiť odborníkmi.
Pokiaľ je to možné, izolujte obvodové steny z vonkajšej strany, len výnimočne z vnútornej.
Izolujte všetky konštrukcie, ktorými dochádza k tepelným stratám (steny, stropy, podlahy), nezanedbajte detaily styku okenného rámu alebo balkónových dverí.
Zlepšite súčasne tepelno-izolačné vlastnosti okien a dverí (tesnenie, izolačné žalúzie)
Zaistite optimálny vykurovací režim (regulácia, vhodný zdroj tepla z hľadiska výkonu a účinnosti).
http://www.efilip.sk/uspory/kap4.asp
Štatistiky hovoria, že v priemernej domácnosti sa cca 51% z celkovej spotreby energie použije práve na vykurovanie. Väčšina obytných budov u nás je postavená ešte v dobe, keď bola energia lacná a normatívne požiadavky na tepelnú kvalitu obalu budovy menej prísne. Dnes je však situácia iná: ceny energie smerujú k liberalizácii, normatívne požiadavky sú náročnejšie a porovnateľné s požiadavkami vo vyspelých krajinách, na trhu je ponuka technicky dobre prepracovaných systémov zatepľovania. Optimálna tepelná izolácia zníži úniky tepla a zároveň utesní budovu. Tým výrazne znížite spotrebu energie na vykurovanie.
Postup pri rekonštrukcii budov by mal mať logickú následnosť: najprv tepelná izolácia, potom stanovenie potreby tepla a na základe toho dimenzovanie vykurovacieho systému, resp. jeho rekonštrukcia. Modernizácia vykurovacieho systému ešte pred zateplením (napr. inštaláciou regulačných prvkov, ktoré znižujú teplotu v miestnosti), sa vám nemusí vyplatiť. Následky sa môžu prejaviť v poklese povrchovej teploty chladnejších kútov a následnému výskytu nepríjemných plesní.
Tepelné straty
Okrem samotnej kvality tepelnej izolácie budovy straty tepla ovplyvňujú aj ďalšie faktory:
veľkosť presklenej plochy budovy, tienenie okien a presklených plôch (izolačné okenice počas zimných nocí, horizontálne tienidlá počas slnečných letných dní, hlavne pri južnej a západnej fasáde)
klimatické pomery (vonkajšia teplota, rýchlosť a smer prevládajúcich vetrov), spôsob odvetrania
tvar, výška a dispozičné riešenie objektu, orientácia objektu na svetové strany, tienenie budovy
zariadenie bytov (nábytok, záclony) a vlastné správanie sa užívateľov objektu
Čo vám zateplenie prinesie?
zníženie spotreby energie na vykurovanie o cca 30 % (úspora závisí od pôvodného stavu budovy)
odstránenie plesní v chladnejších kútoch
odstránenie zatekania (pri oknách, strešných plášťoch a obvodových múroch)
ochrana výstuže v stykoch pred koróziou
zvýšenie tepelnej stability budovy napriek kolísaniu vonkajšej teploty
Spôsoby zateplenia obvodových stien
Dodatočné zateplenie obvodových stien objektov je možné vykonať buď z vonkajšej alebo vnútornej strany konštrukcie. Každý variant má svoje klady, ale aj zápory.
Zateplenie z vonkajšej strany je výhodné z dôvodu optimálneho spôsobu zvýšenia tepelného odporu stien, zabránenia kondenzácie vodnej pary na stenách, ako aj zlepšenia akumulačných vlastností muriva. Zvýši sa odolnosť objektu proti poveternostným vplyvom (dážď, vlhkosť, sneh, mráz, slnečné žiarenie). Vhodne navrhnutý zatepľovací systém môže zároveň vylepšiť estetický vzhľad objektu. Problémom je zatepľovanie starších objektov a historických pamiatok, ktoré majú bohato členené fasády, dekorácie a iné ozdoby.
Pri zateplení z vnútornej strany je jednoduchší prístup ku konštrukcii. Proces možno vykonávať postupne, alebo len čiastočne. Zmenší sa však priestor miestností a spravidla je nutné prekladať elektrickú inštaláciu alebo iné rozvody a zariadenia. Obrovskou nevýhodou je i vysoká pravdepodobnosť vzniku kondenzácie vodnej pary v konštrukcii a taktiež skutočnosť, že sa vnútornou tepelnou izoláciou zbavíme akumulačnej schopnosti pôvodného muriva. Preto rozhodnutie zatepliť dom zvnútra odporúčame prekonzultovať s odborníkom v oblasti stavebnej fyziky.
Hlavné zásady dodatočného zatepľovania
Návrh dodatočného zateplenia si nechajte vypracovať alebo posúdiť odborníkmi.
Pokiaľ je to možné, izolujte obvodové steny z vonkajšej strany, len výnimočne z vnútornej.
Izolujte všetky konštrukcie, ktorými dochádza k tepelným stratám (steny, stropy, podlahy), nezanedbajte detaily styku okenného rámu alebo balkónových dverí.
Zlepšite súčasne tepelno-izolačné vlastnosti okien a dverí (tesnenie, izolačné žalúzie)
Zaistite optimálny vykurovací režim (regulácia, vhodný zdroj tepla z hľadiska výkonu a účinnosti).
http://www.efilip.sk/uspory/kap4.asp
4.11.05
Na opravu panelákov štát dá aj požičia
Na odstránenie systémových porúch štát v roku 2004 vyčlenil 575 miliónov korún
Obnova bytových domov je predovšetkým úlohou majiteľov bytov. Starať sa o svoj majetok im prikazuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Navyše údržba a investície do nehnuteľnosti zvyšujú jej hodnotu na realitnom trhu. Nie všetky nevyhnutné opravy slovenských panelákov však zapríčinila nedbanlivosť či zanedbaná starostlivosť.
Materiálové, technologické či konštrukčné chyby majitelia bytových domov dostali v balíku s kúpou strechy nad hlavou. „Existujú systémové poruchy, za ktoré majitelia bytových domov nemôžu,“ priznáva riaditeľ odboru ekonomiky bývania Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR Pavol Giller. Štát sa svojej zodpovednosti zbaviť nechce. Na dotácie a výhodné pôžičky prichystal tento rok 575 miliónov korún.
Rozpočtové limity
Za tieto prostriedky si rezort trúfa pomôcť obnoviť približne deväťtisíc bytov. „Je to celkom slušné číslo,“ nazdáva sa P. Giller. Z celkového štátneho koláča tvoria nenávratné príspevky sto miliónov korún. Majú pomôcť odstrániť niektoré z jedenástich porúch panelákov, ktoré ministerstvo uznáva za systémové. P. Giller dotačnému programu predpovedá obrovský záujem.
„Je to veľmi racionálny systémový krok, ale objem potrebných prostriedkov ostal zo strany štátu nepochopený,“ tvrdí predseda Slovenského zväzu bytových družstiev Vladimír Sekanina.
„Nie je to vysoká suma, ale sme limitovaní možnosťami štátneho rozpočtu,“ oponuje P. Giller. Práve preto by sa záujemcovia mali poponáhľať. Na pôžičku totiž neexistuje právny nárok. O priznaní dotácie rozhoduje výlučne čas podania žiadosti.
O dotáciu môže požiadať obec, mesto, spoločenstvo vlastníkov bytov, ale napríklad aj spoločnosť, ktorá bytový dom spravuje – teda bytový podnik či družstvo.
„Môže ju však na jeden dom dostať iba raz,“ upozorňuje P. Giller. To má motivovať majiteľov zabezpečiť čo najväčší rozsah opráv v jednom balíku. Dotuje sa oprava celého domu, vchodu či ucelenej sekcie. „Nenávratný príspevok sa nedá poskytnúť na jeden byt ani na už začatú stavbu,“ prízvukuje P. Giller.
Systémové poruchy
Dotácie sa týkajú iba spomínaných systémových porúch. Sú to statické chyby, defekty obvodového plášťa či technické problémy balkónov. „Znižujú statickú i užívateľskú bezpečnosť a spôsobujú značné hygienické nedostatky bytových domov,“ tvrdí generálny riaditeľ sekcie stavebníctva MVRR SR Anton Novotný. Ministerstvo ich narátalo jedenásť, sedem z nich sa dá odstrániť zateplením. Práve nenávratné príspevky na zateplenie idú podľa záznamov rezortu najviac „na odbyt“.
Dotácie na odstránenie systémových porúch panelových domov (mil.Sk)
PRAMEŇ: Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR
Bez výnimky ide o vonkajšie poruchy. „Na opravy strechy a spoločných priestorov sa dotácia neposkytuje, pretože v týchto prípadoch ide o zanedbanie údržby,“ vysvetľuje P. Giller. Poskytnutie dotácie podmieňuje znalecký posudok „autorizovanej osoby zapísanej v zozname“ stavebných inžinierov alebo architektov. Aj realizátor projektu musí byť vybraný podľa zákona o verejnom obstarávaní.
Od februára tohto roku sa podpora zvýšila z 380 na 415 korún na štvorcový meter súčtu podlahových plôch všetkých bytov, ktorých sa oprava týka. Nenávratný príspevok môže žiadateľom vykryť až polovicu nákladov na opravy. Rovnako ako pri ostatných podporných programoch ministerstva výstavby je možné dotáciu kombinovať s pôžičkou zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB).
Záujem nie je celoplošný
Fond núka v tomto roku záujemcom 475 miliónov korún. Požičať si môžu na dvadsať rokov za 3,6 percenta ročne. Nový zákon o ŠFRB, platný od začiatku tohto roka, ráta s obnovou bytového fondu. Pôžičky budú smerovať na zateplenie, úpravy spoločných priestorov a výmenu rozvodov a odstránenie statických porúch. Komplexná úprava prináša podľa riaditeľa fondu Zoltána Kásu okamžitý efekt vo forme úspor energie.
Čerpanie pôžičiek na opravu bytových domov zo ŠFRB
(mil. Sk)
Dotácia
2002 200
2003 60
2004 457
Pozn.: Rok 2004 – suma vyčlenená na pôžičky
PRAMEŇ: Štátny fond rozvoja vývania
„Pri poskytnutí už nerozlišujeme vek bytu či typ domu, v ktorom sa nachádza,“ spresňuje Z. Kása. O pôžičku budú teda môcť požiadať aj majitelia rodinných domov. Šéf ŠFRB však považuje za kľúčovú obnovu bytových domov. „Bude to však záležať najmä na záujme majiteľov bytov a správcov bytových domov,“ upozorňuje.
Ten je podľa neho veľký, ale „nie celoplošný“. Nie vo všetkých regiónoch Slovenska sa obnova bytových domov považuje za prioritu. A nie vo všetkých regiónoch využívajú možnosť výhodnej pôžičky zo ŠFRB dostatočne. „Sú však mestá, ktoré by sa už dali nazvať baštami obnovy bytového fondu,“ vyzdvihuje Z. Kása obyvateľov Martina, Žiaru nad Hronom či Košíc. Hlavné mesto podľa neho v zoznamoch žiadateľov figuruje ojedinele. „Pritom práve tam sú najväčšie sídliská na Slovensku,“ dodáva.
Problémy s ručením
Za kardinálny problém pri čerpaní úveru z fondu Z. Kása označuje spôsob jeho zábezpeky. Na tom stroskotáva najviac projektov. V minulosti sa dalo ručiť aj poistením úveru v R+V Poisťovni a v už neexistujúcej Univerzálnej bankovej poisťovni. Po novom sa dá ručiť iba nehnuteľnosťou – majitelia teda musia založiť svoje byty v dome, ktorý sa opravuje.
Problém nastáva, ak na niektorom z bytov už „plomba“ v katastri je. ŠFRB totiž musí figurovať ako prednostný veriteľ, s čím pochopiteľne ten, v prospech koho je byt založený, nemusí súhlasiť. Stáva sa aj to, že niektorý z vlastníkov so záložným právom na svoj majetok nesúhlasí. „Vtedy sa celý proces brzdí, ba dokonca môže aj stroskotať,“ hovorí Z. Kása. Podľa neho však ide iba „o schopnosť úspešne celú záležitosť zorganizovať“.
Možnosť zábezpeky zo Slovenskej záručnej a rozvojovej banky, a.s., Bratislava žiadatelia o štátny úver nemajú. „Štát nemôže ručiť štátu,“ vysvetľuje P. Giller. Podľa Z. Kásu sa „zákonné možnosti dajú nájsť, bude však potrebná zvýšená komunikácia medzi bankou a fondom“.
http://www.etrend.sk/generate_page.php?page_id=32471
Obnova bytových domov je predovšetkým úlohou majiteľov bytov. Starať sa o svoj majetok im prikazuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Navyše údržba a investície do nehnuteľnosti zvyšujú jej hodnotu na realitnom trhu. Nie všetky nevyhnutné opravy slovenských panelákov však zapríčinila nedbanlivosť či zanedbaná starostlivosť.
Materiálové, technologické či konštrukčné chyby majitelia bytových domov dostali v balíku s kúpou strechy nad hlavou. „Existujú systémové poruchy, za ktoré majitelia bytových domov nemôžu,“ priznáva riaditeľ odboru ekonomiky bývania Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR Pavol Giller. Štát sa svojej zodpovednosti zbaviť nechce. Na dotácie a výhodné pôžičky prichystal tento rok 575 miliónov korún.
Rozpočtové limity
Za tieto prostriedky si rezort trúfa pomôcť obnoviť približne deväťtisíc bytov. „Je to celkom slušné číslo,“ nazdáva sa P. Giller. Z celkového štátneho koláča tvoria nenávratné príspevky sto miliónov korún. Majú pomôcť odstrániť niektoré z jedenástich porúch panelákov, ktoré ministerstvo uznáva za systémové. P. Giller dotačnému programu predpovedá obrovský záujem.
„Je to veľmi racionálny systémový krok, ale objem potrebných prostriedkov ostal zo strany štátu nepochopený,“ tvrdí predseda Slovenského zväzu bytových družstiev Vladimír Sekanina.
„Nie je to vysoká suma, ale sme limitovaní možnosťami štátneho rozpočtu,“ oponuje P. Giller. Práve preto by sa záujemcovia mali poponáhľať. Na pôžičku totiž neexistuje právny nárok. O priznaní dotácie rozhoduje výlučne čas podania žiadosti.
O dotáciu môže požiadať obec, mesto, spoločenstvo vlastníkov bytov, ale napríklad aj spoločnosť, ktorá bytový dom spravuje – teda bytový podnik či družstvo.
„Môže ju však na jeden dom dostať iba raz,“ upozorňuje P. Giller. To má motivovať majiteľov zabezpečiť čo najväčší rozsah opráv v jednom balíku. Dotuje sa oprava celého domu, vchodu či ucelenej sekcie. „Nenávratný príspevok sa nedá poskytnúť na jeden byt ani na už začatú stavbu,“ prízvukuje P. Giller.
Systémové poruchy
Dotácie sa týkajú iba spomínaných systémových porúch. Sú to statické chyby, defekty obvodového plášťa či technické problémy balkónov. „Znižujú statickú i užívateľskú bezpečnosť a spôsobujú značné hygienické nedostatky bytových domov,“ tvrdí generálny riaditeľ sekcie stavebníctva MVRR SR Anton Novotný. Ministerstvo ich narátalo jedenásť, sedem z nich sa dá odstrániť zateplením. Práve nenávratné príspevky na zateplenie idú podľa záznamov rezortu najviac „na odbyt“.
Dotácie na odstránenie systémových porúch panelových domov (mil.Sk)
PRAMEŇ: Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR
Bez výnimky ide o vonkajšie poruchy. „Na opravy strechy a spoločných priestorov sa dotácia neposkytuje, pretože v týchto prípadoch ide o zanedbanie údržby,“ vysvetľuje P. Giller. Poskytnutie dotácie podmieňuje znalecký posudok „autorizovanej osoby zapísanej v zozname“ stavebných inžinierov alebo architektov. Aj realizátor projektu musí byť vybraný podľa zákona o verejnom obstarávaní.
Od februára tohto roku sa podpora zvýšila z 380 na 415 korún na štvorcový meter súčtu podlahových plôch všetkých bytov, ktorých sa oprava týka. Nenávratný príspevok môže žiadateľom vykryť až polovicu nákladov na opravy. Rovnako ako pri ostatných podporných programoch ministerstva výstavby je možné dotáciu kombinovať s pôžičkou zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB).
Záujem nie je celoplošný
Fond núka v tomto roku záujemcom 475 miliónov korún. Požičať si môžu na dvadsať rokov za 3,6 percenta ročne. Nový zákon o ŠFRB, platný od začiatku tohto roka, ráta s obnovou bytového fondu. Pôžičky budú smerovať na zateplenie, úpravy spoločných priestorov a výmenu rozvodov a odstránenie statických porúch. Komplexná úprava prináša podľa riaditeľa fondu Zoltána Kásu okamžitý efekt vo forme úspor energie.
Čerpanie pôžičiek na opravu bytových domov zo ŠFRB
(mil. Sk)
Dotácia
2002 200
2003 60
2004 457
Pozn.: Rok 2004 – suma vyčlenená na pôžičky
PRAMEŇ: Štátny fond rozvoja vývania
„Pri poskytnutí už nerozlišujeme vek bytu či typ domu, v ktorom sa nachádza,“ spresňuje Z. Kása. O pôžičku budú teda môcť požiadať aj majitelia rodinných domov. Šéf ŠFRB však považuje za kľúčovú obnovu bytových domov. „Bude to však záležať najmä na záujme majiteľov bytov a správcov bytových domov,“ upozorňuje.
Ten je podľa neho veľký, ale „nie celoplošný“. Nie vo všetkých regiónoch Slovenska sa obnova bytových domov považuje za prioritu. A nie vo všetkých regiónoch využívajú možnosť výhodnej pôžičky zo ŠFRB dostatočne. „Sú však mestá, ktoré by sa už dali nazvať baštami obnovy bytového fondu,“ vyzdvihuje Z. Kása obyvateľov Martina, Žiaru nad Hronom či Košíc. Hlavné mesto podľa neho v zoznamoch žiadateľov figuruje ojedinele. „Pritom práve tam sú najväčšie sídliská na Slovensku,“ dodáva.
Problémy s ručením
Za kardinálny problém pri čerpaní úveru z fondu Z. Kása označuje spôsob jeho zábezpeky. Na tom stroskotáva najviac projektov. V minulosti sa dalo ručiť aj poistením úveru v R+V Poisťovni a v už neexistujúcej Univerzálnej bankovej poisťovni. Po novom sa dá ručiť iba nehnuteľnosťou – majitelia teda musia založiť svoje byty v dome, ktorý sa opravuje.
Problém nastáva, ak na niektorom z bytov už „plomba“ v katastri je. ŠFRB totiž musí figurovať ako prednostný veriteľ, s čím pochopiteľne ten, v prospech koho je byt založený, nemusí súhlasiť. Stáva sa aj to, že niektorý z vlastníkov so záložným právom na svoj majetok nesúhlasí. „Vtedy sa celý proces brzdí, ba dokonca môže aj stroskotať,“ hovorí Z. Kása. Podľa neho však ide iba „o schopnosť úspešne celú záležitosť zorganizovať“.
Možnosť zábezpeky zo Slovenskej záručnej a rozvojovej banky, a.s., Bratislava žiadatelia o štátny úver nemajú. „Štát nemôže ručiť štátu,“ vysvetľuje P. Giller. Podľa Z. Kásu sa „zákonné možnosti dajú nájsť, bude však potrebná zvýšená komunikácia medzi bankou a fondom“.
http://www.etrend.sk/generate_page.php?page_id=32471
Obnova bytových domov
Koncom osemdesiatych rokov bolo na Slovensku najmä vďaka socialistickej výstavbe vyše osemstotisíc bytov. Po krachu plánovaného hospodárstva štát pragmaticky usúdil, že na udržiavanie rozsiahleho bytového fondu peniaze nenájde. Najefektívnejším riešením bolo presunúť zodpovednosť na ľudí, ktorí v bytoch bývali.
Kritici hladkej privatizácii bytového fondu vyčítajú, že pripravila verejný sektor o nájomné byty sociálneho charakteru. V bývalom Česko-Slovensku však verejné byty sociálnu úlohu neplnili – prideľovali sa totiž podľa úplne iných kritérií. Ich nájomníkov, aj tých majetnejších, však nebolo kam umiestniť, takže najjednoduchšie bolo ponúknuť im šancu stať sa vlastníkmi bytov.
Nájomníci tak dostali možnosť odkúpiť svoje domovy za zostatkové ceny – za pár desiatok tisíc korún. Logické rozhodnutie, pretože za trhové ceny by bol záujem o byty podstatne nižší. Ľudia sa tak dostali lacno k majetku, ktorý má v súčasnosti desať- a viacnásobnú hodnotu. Peniaze, ktoré takto „ušetrili“, mali podľa pôvodného zámeru použiť na obnovu a údržbu bytového fondu. Ten sa totiž dostal do veku, keď sú opravy častejšie a starostlivosť nevyhnutná.
Lacno nadobudnutý majetok si však všetci jeho vlastníci nevážia tak ako tí, ktorí ho nadobudli za trhové ceny. Ťažkosti, s ktorými sa stretáva takmer každý projekt obnovy bytového domu, väčšinou vyplývajú z neochoty niektorých majiteľov bytov. Najčastejšie sa obávajú zvýšených finančných nárokov.
Určite nie pre každého je ďalšie finančné zaťaženie jednoduché. Veď náklady na bývanie tvoria na Slovensku až sedemdesiat percent výdavkov rodiny. Možností efektívne si požičať či dokonca dostať nenávratný príspevok od ministerstva výstavby je dosť. Zodpovednosť za stav nehnuteľnosti však nesú predovšetkým ich majitelia - aj podľa zákona. Byty v osobnom vlastníctve sú súkromný majetok, rovnako ako nebytové časti, ktoré vlastnia všetci majitelia bytov spoločne. Ani vlastníci panelových bytoviek, ktoré obnovu potrebujú najpálčivejšie, sa tejto zodpovednosti nevyhnú. Na lepšie časy už síce svitá, zatiaľ však iba pomaly.
Vyššiu jednorazovú investíciu i zvýšené platby do fondu opráv vyvažuje viacero výhod. Zlepšený dom lepšie vyzerá, pohodlnejšie sa v ňom býva a má vyššiu trhovú hodnotu. Najmä však vyžaduje nižšie prevádzkové náklady, podľa prepočtov rezortu výstavby len energetickú náročnosť možno znížiť o polovicu až dve tretiny. Menej časté opravy šetria obyvateľom peniaze i nervy.
Obnova bytového fondu je nevyhnutná. Kým totiž budú nové byty pribúdať tempom, ktoré trh nestíha zasýtiť, ľudia niekde bývať musia. A pre slovenské stavebníctvo sa zatiaľ ponúka šanca dostať bytové domy staré niekoľko desiatok rokov na súčasnú úroveň a predĺžiť ich životnosť. V hre sú stovky miliárd korún, ktoré treba na obnovu bytového fondu. Túto príležitosť doteraz celkom nedocenil ani bankový sektor. Šance sa však už chytá. A azda je len otázkou času, kedy sa starostlivosť o bytové domy stane samozrejmosťou. Pre ich vlastníkov i banky, ktoré im na to požičajú.
http://www.etrend.sk/generate_page.php?page_id=32450
Kritici hladkej privatizácii bytového fondu vyčítajú, že pripravila verejný sektor o nájomné byty sociálneho charakteru. V bývalom Česko-Slovensku však verejné byty sociálnu úlohu neplnili – prideľovali sa totiž podľa úplne iných kritérií. Ich nájomníkov, aj tých majetnejších, však nebolo kam umiestniť, takže najjednoduchšie bolo ponúknuť im šancu stať sa vlastníkmi bytov.
Nájomníci tak dostali možnosť odkúpiť svoje domovy za zostatkové ceny – za pár desiatok tisíc korún. Logické rozhodnutie, pretože za trhové ceny by bol záujem o byty podstatne nižší. Ľudia sa tak dostali lacno k majetku, ktorý má v súčasnosti desať- a viacnásobnú hodnotu. Peniaze, ktoré takto „ušetrili“, mali podľa pôvodného zámeru použiť na obnovu a údržbu bytového fondu. Ten sa totiž dostal do veku, keď sú opravy častejšie a starostlivosť nevyhnutná.
Lacno nadobudnutý majetok si však všetci jeho vlastníci nevážia tak ako tí, ktorí ho nadobudli za trhové ceny. Ťažkosti, s ktorými sa stretáva takmer každý projekt obnovy bytového domu, väčšinou vyplývajú z neochoty niektorých majiteľov bytov. Najčastejšie sa obávajú zvýšených finančných nárokov.
Určite nie pre každého je ďalšie finančné zaťaženie jednoduché. Veď náklady na bývanie tvoria na Slovensku až sedemdesiat percent výdavkov rodiny. Možností efektívne si požičať či dokonca dostať nenávratný príspevok od ministerstva výstavby je dosť. Zodpovednosť za stav nehnuteľnosti však nesú predovšetkým ich majitelia - aj podľa zákona. Byty v osobnom vlastníctve sú súkromný majetok, rovnako ako nebytové časti, ktoré vlastnia všetci majitelia bytov spoločne. Ani vlastníci panelových bytoviek, ktoré obnovu potrebujú najpálčivejšie, sa tejto zodpovednosti nevyhnú. Na lepšie časy už síce svitá, zatiaľ však iba pomaly.
Vyššiu jednorazovú investíciu i zvýšené platby do fondu opráv vyvažuje viacero výhod. Zlepšený dom lepšie vyzerá, pohodlnejšie sa v ňom býva a má vyššiu trhovú hodnotu. Najmä však vyžaduje nižšie prevádzkové náklady, podľa prepočtov rezortu výstavby len energetickú náročnosť možno znížiť o polovicu až dve tretiny. Menej časté opravy šetria obyvateľom peniaze i nervy.
Obnova bytového fondu je nevyhnutná. Kým totiž budú nové byty pribúdať tempom, ktoré trh nestíha zasýtiť, ľudia niekde bývať musia. A pre slovenské stavebníctvo sa zatiaľ ponúka šanca dostať bytové domy staré niekoľko desiatok rokov na súčasnú úroveň a predĺžiť ich životnosť. V hre sú stovky miliárd korún, ktoré treba na obnovu bytového fondu. Túto príležitosť doteraz celkom nedocenil ani bankový sektor. Šance sa však už chytá. A azda je len otázkou času, kedy sa starostlivosť o bytové domy stane samozrejmosťou. Pre ich vlastníkov i banky, ktoré im na to požičajú.
http://www.etrend.sk/generate_page.php?page_id=32450
Panelové domy potrebujú akútnu liečbu
Slovenské bytové domy možno prirovnať k mužovi, ktorý prichádza do stredného veku a o svoje zdravie doteraz príliš nedbal. Telo ešte funguje dobre, ale potrebuje častejšiu regeneráciu. Niektoré jeho časti však už neslúžia tak ako zamladi, glosuje dekan Stavebnej fakulty Slovenskej technickej univerzity Dušan Petráš.
Slovenský bytový fond je stále pomerne mladý a schopný užívania. Jeho prevažná väčšina bola postavená až po druhej svetovej vojne. Bytové domy, v ktorých sa nachádza takmer polovica slovenských bytov, však už kvári dosť problémov. Z vyše 860-tisíc bytov v „bytovkách“ sú bezmála tri štvrtiny v domoch postavených panelovou technológiou.
Žije v nich vyše tretina obyvateľov krajiny. Dedičstvo socializmu volá po okamžitej obnove. Masívna výstavba z budovateľského obdobia je minulosťou, ročné prírastky bytov sa počítajú v tisíckach. Obnova bytového fondu je teda nevyhnutnosťou. Životnosť domu totiž dokáže predĺžiť až o tretinu.
Treba pol bilióna korún
„Nové byty nepribúdajú dostatočne rýchlo, aby sme mohli význam existujúceho bytového fondu podceniť,“ prízvukuje generálny riaditeľ sekcie stavebníctva Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja (MVRR) SR Anton Novotný.
NEPREHLIADNITE SÚVISIACE ČLÁNKY
Nákladným opravám možno predísť permanentnou údržbou
Obnova bytových domov – šanca aj zodpovednosť (Komentár)
Na opravu panelákov štát dá aj požičia
Lesk financovania spoločnej obnovy bytov si už všimli aj banky
Paneláky zatiaľ nie je čím nahradiť – nielenže je obstaranie nového bývania finančne náročnejšie ako obnova existujúcich bytov, ale ľudia sa ani nemajú kam odsťahovať. V Európskej únii bude mať Slovensko najnižší počet bytov na tisíc obyvateľov, v jednom byte býva priemerne 3,2 obyvateľa. Deficit odhaduje rezort výstavby na štvrť milióna bytových jednotiek.
V najbližších desaťročiach teda panelovým domom na Slovensku demontáž nehrozí. „Stála by okolo 240-tisíc korún na jeden byt. Za túto sumu je možné zatepliť obvodový i strešný plášť a vymeniť v byte okná,“ vysvetľuje A. Novotný. Na celkovú obnovu by bolo treba podľa prepočtov rezortu bezmála 500 miliárd korún. Na jeden byt tak vychádza suma štyristo- až šesťstotisíc korún v závislosti od jeho rozlohy.
Obnova bytového fondu by sa navyše mala stihnúť v najbližších desiatich rokoch, aby bol zachovaný v príslušnej kvalite. Inak sa náklady znásobia. „Na pohľad táto suma vyzerá hrozivo, najdrahšia obnova však vychádza na sedem- až desaťtisíc korún na štvorcový meter obytnej plochy.
Nové bývanie stojí v priemere takmer trojnásobok,“ argumentuje Zuzana Sternová, riaditeľka bratislavského výskumno-vývojového ústavu pozemných stavieb VVÚPS-NOVA, s.r.o. Navyše, nie všetky domy sa podľa nej budú obnovovať: „Niektoré sa nechajú dožiť a asanujú sa.“
Nedostatky
Bez potrebných opráv užívateľský komfort aj cena týchto nehnuteľností z roka na rok klesá. Podľa analýzy rezortu výstavby majú paneláky statické, hygienické a užívateľské nedostatky, ktoré nezodpovedajú súčasným normám. „V čase svojho vzniku vtedajším normám vyhovovali, ale aj normy sa, pochopiteľne, vyvíjajú a sprísňujú,“ vysvetľuje A. Novotný.
Zvyšujúci sa vek bytových domov je tiež príčinou, prečo sa im euronormy neustále vzďaľujú. Fyzický stav panelových domov je dokonca ešte horší, ako by zodpovedal ich veku. Dôvodom je predovšetkým zanedbaná údržba a nedostatočná oprava. Na vine sú obyvatelia týchto domov. Tí sú v súčasnosti v prevažnej miere majiteľmi bytov, ktoré sa v nich nachádzajú, ale aj spoločných priestorov - chodieb, striech, pivníc či balkónov a lodžií.
Vlastníci nesú za svoj majetok zodpovednosť. Vlastník bytu je povinný svoj majetok udržiavať aj podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Nie vždy je však zákon na prvom mieste.
„Rozhoduje peňaženka, to je jasné,“ uznáva A. Novotný. „Majitelia by si však mali uvedomiť, že obnovou domu jednak predlžujú jeho životnosť, jednak zhodnocujú svoj majetok. Byt v obnovenom dome má na realitnom trhu vyššiu hodnotu ako bývanie v starom ošarpanom dome s popraskanou fasádou,“ pokračuje. Podľa neho majitelia bytov musia rátať s tým, že s vlastníctvom prichádza aj zodpovednosť. „Svoj majetok si musia zhodnocovať so svojich peňazí.“ Na to, že niekto na to nemá, sa nedá brať ohľad.
Treba sa naučiť požičať si
„Existujú mechanizmy, ako si na nevyhnutné opravy požičať. Slováci sa to budú musieť naučiť,“ zdôrazňuje A. Novotný. Podľa predsedu Slovenského zväzu bytových družstiev Vladimíra Sekaninu „môže obyvateľstvo realizovať komplexnú obnovu zo svojich peňazí iba veľmi ťažko. Štát musí pomôcť, či už dotačnou politikou alebo vytváraním prostredia, aby pôžičky boli administratívne dostupnejšie ako doteraz.“
Pri pôžičkách zo Štátneho fondu rozvoja bývania i finančných inštitúcií totiž žiadatelia bojujú s problémom ručenia. V. Sekanina však uznáva, že „ľudia stále voči svojmu majetku nie sú dostatočne zodpovední, majú nízke právne vedomie a neefektívne myslenie. Nazdávajú sa, že opravu ich majetku za nich zaplatí niekto iný.“
Riaditeľka Inštitútu bývania, s.r.o., Bratislava Jarmila Zapletalová vidí príčinu v tom, že väčšina ľudí sa k panelákovým bytom dostala v priebehu transformácie za zostatkové ceny. „Najmä starší ľudia často nevedia pochopiť rozdiel, že už nie sú nájomníkmi, ale majiteľmi. Tí, ktorí si bývanie zaobstarali za trhové ceny, sú zodpovednejší,“ myslí si. Stať sa vlastníkom nehnuteľnosti však podľa nej nie je jednoduché, preto je dôležitá osveta. „Ľudí treba držať za ručičku a vysvetľovať im, potom to zvládnu aj sami,“ nepochybuje.
Dekan Stavebnej fakulty Slovenskej technickej univerzity Dušan Petráš v tejto súvislosti porovnáva prístup majiteľov rodinných domov: „Tým nemusí nikto prikazovať starať sa o svoj majetok, preto sú rodinné domy v omnoho lepšom stave ako bytové domy.“ Podľa J. Zapletalovej sa však zodpovednosť za hlavu hodiť nedá, pretože „najmä paneláky obnovu potrebujú“.
Napriek chybám paneláky vydržia veľa
Práve panelové domy sú podľa Z. Sternovej na starnutie citlivé. Niektorým ich chybám by sa ani pri tej najlepšej údržbe nedalo predísť. Ide o takzvané systémové poruchy, ktorých je podľa rezortu výstavby jedenásť. „Zapríčinili ich chybné projektové riešenia, nesprávne použitá technológia výstavby, nevhodné uplatnenie materiálov alebo nedodržanie navrhnutého postupu realizácie stavby,“ objasňuje A. Novotný. Podľa Z. Sternovej ostali niektoré vlastnosti panelových konštrukcií „nedocenené a nedostatočne overené“. Preto rezort výstavby odstránenie týchto chýb dotuje zo svojho rozpočtu.
Technologická realizácia bytového fondu v SR (%, podiel)
PRAMEŇ: TREND
Značný rozsah systémových porúch tvoria chyby vystupujúcich konštrukcií – najmä balkónov. „Balkóny sú vo veľmi zlom stave, sú vyslovene nebezpečné a ich asanácia je žiaduca,“ tvrdí Z. Sternová. Pôvodný zámer odstrániť tieto konštrukcie sa však na Slovensku nedarí presadiť. Bežným trendom v zahraničí je podľa A. Novotného nahradenie klasických balkónov novými predsadenými konštrukciami. „U nás sa síce tento model odskúšal, ale pre vysokú cenu sa nepresadil,“ ľutuje A. Novotný.
Časté sú aj chyby vonkajších štítových plášťov, z ktorých väčšinu je možné riešiť zateplením budov. „Je to najvhodnejšie technické i finančné riešenie, pretože rieši finálnu fázu celkovej obnovy bytového domu,“ myslí si.
Odstránením systémových porúch sa obnova nekončí, to je len prvým nevyhnutným krokom, ktorý má zabrániť, aby porucha nebola príčinou havárie bytového domu. Na druhej strane, „paneláky vydržia veľa“, priznáva A. Novotný. Ich životnosť odhaduje na jedno storočie.
Náročné na energiu
Sto rokov je však iba odhadovaná životnosť vonkajších plášťov. Vnútorné technické zariadenia, strechy či rozvody vydržia maximálne tretinu tohto času. Mnohé časti budov teda už nadsluhujú, nezriedka vo veľmi zlom technickom stave. „Ak sa poruchy včas neodstránia, môžu byť príčinou mnohých havárií,“ varuje A. Novotný. Po kompletnej výmene volajú najmä inštalácie a rozvody elektriny, vody a predovšetkým plynu. „Je to časovaná bomba,“ myslí si D. Petráš. Jedinú možnosť vidí v obnove bytového fondu.
Výstavba bytov v bytových domoch na Slovensku
Počet postavených bytov
Do roku 1899 7 001
1900 – 1945 28 812
1946 – 1960 88 530
1961 – 1970 167 231
1971 – 1980 282 934
1981 – 1989 210 844
1990 – 1992 36 064
1993 – 2003 41 130
Spolu 862 546
Pozn.: Do roku 1945 sú uvedené len v súčasnosti fyzicky jestvujúce byty
PRAMEŇ: Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR
Obnova znamená dostať bytové domy do technického stavu, ktorý bude vyhovovať súčasným štandardom. „Technické zariadenia ako výťahy či tepelné izolácie celoplošne rozhodne štandardy nespĺňajú,“ tvrdí A. Novotný. Tepelná ochrana budov podľa neho nielen zvýši tepelnoizolačné vlastnosti budov, ale vedie aj k celkovému upokojeniu stavby, teda jej stabilite. V neposlednom rade sa podpíše pod zníženie energetickej náročnosti budov.
Tá je pri slovenských bytových domoch stále privysoká. Podľa D. Petráša musí preto obnove bytového domu predchádzať energetický audit. „Táto metodika technického posúdenia budovy vie objektívne zhodnotiť jej celkový stav,“ dôvodí. Prioritou však nie je len povedať, koľko budú racionalizačné opatrenia stáť. „Najdôležitejšie je vyčísliť úsporu, ktorá sa tým dosiahne,“ upozorňuje. Tá môže byť pri dôkladnom zateplení a pravidelnej údržbe až dvojtretinová. „Nižšia spotreba tepla je nielen ekologickejšia, ale ušetrené peniaze sa dajú použiť na ďalšiu obnovu spoločných priestorov,“ navrhuje D. Petráš.
Navyše, súčasťou znaleckého posudku nehnuteľnosti je v členských štátoch európskej pätnástky od vlaňajška aj potvrdenie o energetickej náročnosti budovy. Na Slovensku to bude povinné od roku 2006. „Bez toho nebude možné nehnuteľnosť previesť,“ zdôrazňuje D. Petráš. Podľa neho ide o ďalší kvalitatívny ukazovateľ, ktorý sa doteraz na Slovensku nebral do úvahy. „Pochopiteľne, na realitnom trhu bude väčší záujem o byt v dome s nižšou energetickou náročnosťou, to sa odrazí aj na jeho cene,“ prognózuje.
Odborníci oslovení TRENDOM sa však zhodujú v jednom: najdôležitejšia je permanentná starostlivosť a údržba o bytový fond. „Po celkovej obnove treba opravy robiť priebežne, nie iba hasiť to, čo horí už dávno,“ upozorňuje J. Zapletalová. D. Petráš pritom upozorňuje na dôležitosť výberu firmy, ktorá budovu spravuje. Podľa slovenskej legislatívy totiž budova bez správy ostať nemôže – spravuje ju buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo špecializovaná firma.
http://www.etrend.sk/generate_page.php?page_id=32453
Slovenský bytový fond je stále pomerne mladý a schopný užívania. Jeho prevažná väčšina bola postavená až po druhej svetovej vojne. Bytové domy, v ktorých sa nachádza takmer polovica slovenských bytov, však už kvári dosť problémov. Z vyše 860-tisíc bytov v „bytovkách“ sú bezmála tri štvrtiny v domoch postavených panelovou technológiou.
Žije v nich vyše tretina obyvateľov krajiny. Dedičstvo socializmu volá po okamžitej obnove. Masívna výstavba z budovateľského obdobia je minulosťou, ročné prírastky bytov sa počítajú v tisíckach. Obnova bytového fondu je teda nevyhnutnosťou. Životnosť domu totiž dokáže predĺžiť až o tretinu.
Treba pol bilióna korún
„Nové byty nepribúdajú dostatočne rýchlo, aby sme mohli význam existujúceho bytového fondu podceniť,“ prízvukuje generálny riaditeľ sekcie stavebníctva Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja (MVRR) SR Anton Novotný.
NEPREHLIADNITE SÚVISIACE ČLÁNKY
Nákladným opravám možno predísť permanentnou údržbou
Obnova bytových domov – šanca aj zodpovednosť (Komentár)
Na opravu panelákov štát dá aj požičia
Lesk financovania spoločnej obnovy bytov si už všimli aj banky
Paneláky zatiaľ nie je čím nahradiť – nielenže je obstaranie nového bývania finančne náročnejšie ako obnova existujúcich bytov, ale ľudia sa ani nemajú kam odsťahovať. V Európskej únii bude mať Slovensko najnižší počet bytov na tisíc obyvateľov, v jednom byte býva priemerne 3,2 obyvateľa. Deficit odhaduje rezort výstavby na štvrť milióna bytových jednotiek.
V najbližších desaťročiach teda panelovým domom na Slovensku demontáž nehrozí. „Stála by okolo 240-tisíc korún na jeden byt. Za túto sumu je možné zatepliť obvodový i strešný plášť a vymeniť v byte okná,“ vysvetľuje A. Novotný. Na celkovú obnovu by bolo treba podľa prepočtov rezortu bezmála 500 miliárd korún. Na jeden byt tak vychádza suma štyristo- až šesťstotisíc korún v závislosti od jeho rozlohy.
Obnova bytového fondu by sa navyše mala stihnúť v najbližších desiatich rokoch, aby bol zachovaný v príslušnej kvalite. Inak sa náklady znásobia. „Na pohľad táto suma vyzerá hrozivo, najdrahšia obnova však vychádza na sedem- až desaťtisíc korún na štvorcový meter obytnej plochy.
Nové bývanie stojí v priemere takmer trojnásobok,“ argumentuje Zuzana Sternová, riaditeľka bratislavského výskumno-vývojového ústavu pozemných stavieb VVÚPS-NOVA, s.r.o. Navyše, nie všetky domy sa podľa nej budú obnovovať: „Niektoré sa nechajú dožiť a asanujú sa.“
Nedostatky
Bez potrebných opráv užívateľský komfort aj cena týchto nehnuteľností z roka na rok klesá. Podľa analýzy rezortu výstavby majú paneláky statické, hygienické a užívateľské nedostatky, ktoré nezodpovedajú súčasným normám. „V čase svojho vzniku vtedajším normám vyhovovali, ale aj normy sa, pochopiteľne, vyvíjajú a sprísňujú,“ vysvetľuje A. Novotný.
Zvyšujúci sa vek bytových domov je tiež príčinou, prečo sa im euronormy neustále vzďaľujú. Fyzický stav panelových domov je dokonca ešte horší, ako by zodpovedal ich veku. Dôvodom je predovšetkým zanedbaná údržba a nedostatočná oprava. Na vine sú obyvatelia týchto domov. Tí sú v súčasnosti v prevažnej miere majiteľmi bytov, ktoré sa v nich nachádzajú, ale aj spoločných priestorov - chodieb, striech, pivníc či balkónov a lodžií.
Vlastníci nesú za svoj majetok zodpovednosť. Vlastník bytu je povinný svoj majetok udržiavať aj podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Nie vždy je však zákon na prvom mieste.
„Rozhoduje peňaženka, to je jasné,“ uznáva A. Novotný. „Majitelia by si však mali uvedomiť, že obnovou domu jednak predlžujú jeho životnosť, jednak zhodnocujú svoj majetok. Byt v obnovenom dome má na realitnom trhu vyššiu hodnotu ako bývanie v starom ošarpanom dome s popraskanou fasádou,“ pokračuje. Podľa neho majitelia bytov musia rátať s tým, že s vlastníctvom prichádza aj zodpovednosť. „Svoj majetok si musia zhodnocovať so svojich peňazí.“ Na to, že niekto na to nemá, sa nedá brať ohľad.
Treba sa naučiť požičať si
„Existujú mechanizmy, ako si na nevyhnutné opravy požičať. Slováci sa to budú musieť naučiť,“ zdôrazňuje A. Novotný. Podľa predsedu Slovenského zväzu bytových družstiev Vladimíra Sekaninu „môže obyvateľstvo realizovať komplexnú obnovu zo svojich peňazí iba veľmi ťažko. Štát musí pomôcť, či už dotačnou politikou alebo vytváraním prostredia, aby pôžičky boli administratívne dostupnejšie ako doteraz.“
Pri pôžičkách zo Štátneho fondu rozvoja bývania i finančných inštitúcií totiž žiadatelia bojujú s problémom ručenia. V. Sekanina však uznáva, že „ľudia stále voči svojmu majetku nie sú dostatočne zodpovední, majú nízke právne vedomie a neefektívne myslenie. Nazdávajú sa, že opravu ich majetku za nich zaplatí niekto iný.“
Riaditeľka Inštitútu bývania, s.r.o., Bratislava Jarmila Zapletalová vidí príčinu v tom, že väčšina ľudí sa k panelákovým bytom dostala v priebehu transformácie za zostatkové ceny. „Najmä starší ľudia často nevedia pochopiť rozdiel, že už nie sú nájomníkmi, ale majiteľmi. Tí, ktorí si bývanie zaobstarali za trhové ceny, sú zodpovednejší,“ myslí si. Stať sa vlastníkom nehnuteľnosti však podľa nej nie je jednoduché, preto je dôležitá osveta. „Ľudí treba držať za ručičku a vysvetľovať im, potom to zvládnu aj sami,“ nepochybuje.
Dekan Stavebnej fakulty Slovenskej technickej univerzity Dušan Petráš v tejto súvislosti porovnáva prístup majiteľov rodinných domov: „Tým nemusí nikto prikazovať starať sa o svoj majetok, preto sú rodinné domy v omnoho lepšom stave ako bytové domy.“ Podľa J. Zapletalovej sa však zodpovednosť za hlavu hodiť nedá, pretože „najmä paneláky obnovu potrebujú“.
Napriek chybám paneláky vydržia veľa
Práve panelové domy sú podľa Z. Sternovej na starnutie citlivé. Niektorým ich chybám by sa ani pri tej najlepšej údržbe nedalo predísť. Ide o takzvané systémové poruchy, ktorých je podľa rezortu výstavby jedenásť. „Zapríčinili ich chybné projektové riešenia, nesprávne použitá technológia výstavby, nevhodné uplatnenie materiálov alebo nedodržanie navrhnutého postupu realizácie stavby,“ objasňuje A. Novotný. Podľa Z. Sternovej ostali niektoré vlastnosti panelových konštrukcií „nedocenené a nedostatočne overené“. Preto rezort výstavby odstránenie týchto chýb dotuje zo svojho rozpočtu.
Technologická realizácia bytového fondu v SR (%, podiel)
PRAMEŇ: TREND
Značný rozsah systémových porúch tvoria chyby vystupujúcich konštrukcií – najmä balkónov. „Balkóny sú vo veľmi zlom stave, sú vyslovene nebezpečné a ich asanácia je žiaduca,“ tvrdí Z. Sternová. Pôvodný zámer odstrániť tieto konštrukcie sa však na Slovensku nedarí presadiť. Bežným trendom v zahraničí je podľa A. Novotného nahradenie klasických balkónov novými predsadenými konštrukciami. „U nás sa síce tento model odskúšal, ale pre vysokú cenu sa nepresadil,“ ľutuje A. Novotný.
Časté sú aj chyby vonkajších štítových plášťov, z ktorých väčšinu je možné riešiť zateplením budov. „Je to najvhodnejšie technické i finančné riešenie, pretože rieši finálnu fázu celkovej obnovy bytového domu,“ myslí si.
Odstránením systémových porúch sa obnova nekončí, to je len prvým nevyhnutným krokom, ktorý má zabrániť, aby porucha nebola príčinou havárie bytového domu. Na druhej strane, „paneláky vydržia veľa“, priznáva A. Novotný. Ich životnosť odhaduje na jedno storočie.
Náročné na energiu
Sto rokov je však iba odhadovaná životnosť vonkajších plášťov. Vnútorné technické zariadenia, strechy či rozvody vydržia maximálne tretinu tohto času. Mnohé časti budov teda už nadsluhujú, nezriedka vo veľmi zlom technickom stave. „Ak sa poruchy včas neodstránia, môžu byť príčinou mnohých havárií,“ varuje A. Novotný. Po kompletnej výmene volajú najmä inštalácie a rozvody elektriny, vody a predovšetkým plynu. „Je to časovaná bomba,“ myslí si D. Petráš. Jedinú možnosť vidí v obnove bytového fondu.
Výstavba bytov v bytových domoch na Slovensku
Počet postavených bytov
Do roku 1899 7 001
1900 – 1945 28 812
1946 – 1960 88 530
1961 – 1970 167 231
1971 – 1980 282 934
1981 – 1989 210 844
1990 – 1992 36 064
1993 – 2003 41 130
Spolu 862 546
Pozn.: Do roku 1945 sú uvedené len v súčasnosti fyzicky jestvujúce byty
PRAMEŇ: Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR
Obnova znamená dostať bytové domy do technického stavu, ktorý bude vyhovovať súčasným štandardom. „Technické zariadenia ako výťahy či tepelné izolácie celoplošne rozhodne štandardy nespĺňajú,“ tvrdí A. Novotný. Tepelná ochrana budov podľa neho nielen zvýši tepelnoizolačné vlastnosti budov, ale vedie aj k celkovému upokojeniu stavby, teda jej stabilite. V neposlednom rade sa podpíše pod zníženie energetickej náročnosti budov.
Tá je pri slovenských bytových domoch stále privysoká. Podľa D. Petráša musí preto obnove bytového domu predchádzať energetický audit. „Táto metodika technického posúdenia budovy vie objektívne zhodnotiť jej celkový stav,“ dôvodí. Prioritou však nie je len povedať, koľko budú racionalizačné opatrenia stáť. „Najdôležitejšie je vyčísliť úsporu, ktorá sa tým dosiahne,“ upozorňuje. Tá môže byť pri dôkladnom zateplení a pravidelnej údržbe až dvojtretinová. „Nižšia spotreba tepla je nielen ekologickejšia, ale ušetrené peniaze sa dajú použiť na ďalšiu obnovu spoločných priestorov,“ navrhuje D. Petráš.
Navyše, súčasťou znaleckého posudku nehnuteľnosti je v členských štátoch európskej pätnástky od vlaňajška aj potvrdenie o energetickej náročnosti budovy. Na Slovensku to bude povinné od roku 2006. „Bez toho nebude možné nehnuteľnosť previesť,“ zdôrazňuje D. Petráš. Podľa neho ide o ďalší kvalitatívny ukazovateľ, ktorý sa doteraz na Slovensku nebral do úvahy. „Pochopiteľne, na realitnom trhu bude väčší záujem o byt v dome s nižšou energetickou náročnosťou, to sa odrazí aj na jeho cene,“ prognózuje.
Odborníci oslovení TRENDOM sa však zhodujú v jednom: najdôležitejšia je permanentná starostlivosť a údržba o bytový fond. „Po celkovej obnove treba opravy robiť priebežne, nie iba hasiť to, čo horí už dávno,“ upozorňuje J. Zapletalová. D. Petráš pritom upozorňuje na dôležitosť výberu firmy, ktorá budovu spravuje. Podľa slovenskej legislatívy totiž budova bez správy ostať nemôže – spravuje ju buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo špecializovaná firma.
http://www.etrend.sk/generate_page.php?page_id=32453
Financovanie spoločnej obnovy bytov
Obnova bytového fondu je pre komerčný bankový sektor veľkou príležitosťou. Zatiaľ ju dokázali využiť len stavebné sporiteľne. Banky svoje siete rozhadzovať iba začínajú.
Stavebné sporiteľne avizujú obrovský nárast záujmu spoločenstiev vlastníkov bytov o financovanie už od minulého roka. Väčšina bánk takýto tlak začala pociťovať až v tomto roku.
Z nového segmentu doteraz ťažila hlavne Prvá stavebná sporiteľňa (PSS), a.s., Bratislava, ktorá svoju ponuku dokázala vhodne odkomunikovať. Vlani prefinancovala potreby spoločenstiev vlastníkov bytov viac než 150 miliónmi korún. Tatra banka, a.s., Bratislava pokryla vyše 30 miliónov korún nákladov na obnovu bytov. Ďalšie banky, ktoré TREND oslovil sa uvedeniu konkrétnych údajov vyhli.
Záujem ľudí o obnovu a zmodernizovanie zastaraných panelákov bude stúpať - a s ním aj potreba financovania týchto projektov. Po vstupe do Európskej únie bude musieť Slovensko plniť európske normy aj v bývaní. Tým napríklad nezodpovedá veľká časť výťahov.
Problémové zabezpečenie
Spoločenstvá vlastníkov bytov majú pri získavaní zdrojov v komerčných bankách nevýhodu. Okrem príspevkov vlastníkov bytov do fondu opráv obvykle nemajú ďalší príjem ani vlastný majetok. Všetko, čo vlastní spoločenstvo, je spoločným majetkom všetkých, ktorí dom obývajú. Banky preto donedávna tento sektor takmer vôbec neoslovil.
Ak chce spoločenstvo získať prostriedky na rekonštrukciu či obnovu, musí nájsť vhodné zabezpečenie úveru. Jedno z riešení, ktoré sa stalo najfrekventovanejším, ponúka štát. Využíva ho najmä PSS.
Bankové záruky za úvery vystavuje totiž štátna Slovenská záručná a rozvojová banka (SZRB). Tá sa zaručila za takmer 90 percent úverov, ktoré vlani poskytla PSS.
Čas sú peniaze
Program na obnovu bytového fondu prostredníctvom záruk SRZB existuje už od roku 1999. Jeho vlaňajšiu inováciu si vyžiadali prísnejšie európske kritériá. Dopyt po zárukách štátnej banky minulý rok výrazne stúpol. Spolupráca so SZRB mala podľa člena Predstavenstva PSS Ericha Feixa ešte v prvej polovici minulého roku háčik. Schvaľovacie procesy v štátnej banke boli príliš dlhé. „Spracovanie niekedy trvalo aj štyri- päť mesiacov. Ak klient žiadal o záruku v máji, v novembri už bolo na zatepľovanie neskoro,“ spomína.
Medziúvery Prvej stavebnej sporiteľne právnickým osobám (mil. Sk)Pozn.: Rok 2004 – stav k 1. februáruPRAMEŇ: Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bratislava
„V druhom polroku už bolo spracovanie rýchlejšie,“ hovorí Eva Wilhelmová z oddelenia výrobných aktivít SZRB. Podľa nej však za zdržaním nestála záručná banka, ale sami klienti. „Mali sme síce veľa žiadostí, problém však bol s neúplnou dokumentáciou.Neskôr si na nové podmienky zvykli,“ argumentuje. Podľa E. Wilhelmovej je SZRB pri dodaní všetkých potrebných dokladov schopná vydať záruku do troch až štyroch týždňov. „Aj my sme dlho pripravovali celý proces, teraz trvá celé vybavenie asi týždeň,“ dodáva E. Feix.
Iné riešenia
Zdĺhavý proces vybavovania záruk v prvej polovici vlaňajška viedol podľa Kataríny Niňajovej z odboru starostlivosti o právnické osoby v PSS k hľadaniu iných – rýchlejších - možností. Úver na obnovu obytných domov možno zabezpečiť tiež záložným právom na niektoré byty alebo solidárnym ručením vlastníkov. Takéto riešenia však môžu byť pre vlastníkov bytov ťažšie priechodné. Obe navyše narážajú na niekoľko problémov. Ak sa renovuje celý dom – ako vybrať byty, ktoré sa založia?
V prípade nesplácania úveru by totiž banka siahla práve na založený majetok vybraných občanov. Podobné ťažkosti by mohli vzniknúť aj pri solidárnom ručení. „Pri ňom je založený majetok všetkých obyvateľov domu, pri nesplácaní úveru a prípadnej exekúcii by si však exekútor mohol slobodne vybrať byt, ktorý speňaží v prospech banky,“ hovorí E. Feix.
V oboch prípadoch by si obyvatelia niektorých bytov museli vymáhať svoje nároky od ostatných súdnou cestou. „Takéto riziko dokážu akceptovať napríklad vlastníci bytov na najvyššom poschodí, ktorým viac ako ostatným záleží na oprave strechy, cez ktorú im zateká do bytu,“ uvádza K. Niňajová.
Tatra banka doteraz poskytla niekoľko úverov spoločenstvám vlastníkov bytov, ktoré boli tiež založené na solidárnom ručení. V prípade vymáhania by sa však dlžná suma rozdelila rovnakou mierou medzi všetkých vlastníkov. „Je tak vytvorený dostatočný tlak na to, aby sa úvery riadne splácali,“ hovorí Miroslav Havel z oddelenia financovania regionálnych klientov
Tatra banky. Ako však dodáva riaditeľka tohto oddelenia Mária Dohnalová, úver zabezpečený solidárnym ručením je veľmi prácny. Aj preto banka v tejto oblasti pripravuje spoluprácu so SZRB. „Tento segment má veľký potenciál. Zvyšujú sa ceny energií, a tak naberajú úspory dosiahnuté napríklad zatepľovaním na dôležitosti,“ myslí si. Hlavne od začiatku roka sa podľa nej ozývajú spoločenstvá vlastníkov bytov alebo dodávatelia opráv, ktorí sa im snažia pomôcť nájsť vhodné financovanie.
Chyby vo vnútri
Zabezpečenie záložným právom alebo solidárnym ručením je výhodnejšie pri oprave menších domov, kde je menej bytov. „Je veľmi dôležité, aké sú vzťahy medzi vlastníkmi bytov navzájom, ako aj ich vzťahy so správcom. Najťažšie sa totiž hľadá práve konsenzus medzi nimi a opravy troskotajú na neschopnosti dohodnúť sa,“ hovorí riaditeľ odboru úverov pre obyvateľstvo v OTP Banke Slovensko Ľuboš Ševčík.
OTP chce riešiť financovanie spoločenstiev najmä cez hypotekárne úvery právnickým osobám. Banka síce zaznamenala dopyt niekoľkých spoločenstiev o financovanie opráv, vlastníci bytov sa však nakoniec nedokázali dohodnúť na spoločnom postupe. „Inštrukcie o postupe pri získaní úveru sme dali viacerým záujemcom, vrátil sa však len jeden,“ ilustruje.
Podobné skúsenosti má aj Tatra banka. „Financovali sme takmer výlučne riešenia havarijných stavov, kde napríklad zatekala strecha. Tam sa už vlastníci jednoducho museli dohodnúť,“ hovorí M. Dohnalová. „Problém je v ľuďoch, 70 až 80 percent žiadostí skrachovalo práve na tom, že sa nevedeli dohodnúť,“ ťažká si aj M. Havel.
Tatra banka neklasifikuje úvery pre spoločenstvá ako hypotekárne, ale ako bežné komerčné. Ako hypoúvery ich chce koncom februára uviesť na trh UniBanka, vo svojej ponuke ich takto definuje napríklad aj Ľudová banka. Znamená to však, že jediným možným zabezpečením je nehnuteľnosť.
Ďalším chybným ohnivkom v reťazi možného financovania býva kvalita vedenia účtovníctva spoločenstiev vlastníkov bytov alebo bytových družstiev. Mnoho spoločenstiev totiž nemá riadnu evidenciu a má problémy s preukazovaním príjmov a výdavkov. O úver majú niekedy záujem novovzniknuté spoločenstvá, ktoré ešte žiadne finančné výkazy nemajú, banka ich však pri posudzovaní úveru vyžaduje.
Stavebné sporenie
Najväčší úspech zaznamenali pri financovaní obnovy, rekonštrukcie a modernizácie celých obytných domov stavebné sporiteľne. Ich produkty sú založené na rovnakom princípe ako stavebné sporenie pre občanov.
Dve menšie slovenské stavebné sporiteľne sa rovnako ako v iných segmentoch stavebného sporenia nedokázali vyrovnať s dominanciou PSS. Aj pri poskytovaní úverov právnickým osobám hrajú druhé husle.
Spoločenstvá vlastníkov bytov, bytové družstvá alebo správcovské spoločnosti si sporia na svojich účtoch. Cieľová suma sa môže v PSS pohybovať od 200-tisíc do desiatich miliónov korún. Už od nasporenia desiatich percent z cieľovej sumy môže spoločenstvo v PSS požiadať o medziúver. Ten sa úročí sadzbou na úrovni BRIBOR, ktorý je v súčasnosti 5,44 percenta. Táto sadzba je pevná počas celej doby medziúveru.
Úrokové sadzby sú pri úveroch od stavebných sporiteľní podstatne nižšie ako v bankách, kde sa pohybujú zhruba od siedmich percent. Ich výška je individuálna, úrokovej sadzbe pri hypotekárnych úveroch fyzickým osobám sa však nepribližuje. Hypotekárny úver môže mať na druhej strane podstatne dlhšiu dobu splatnosti. V Ľudovej banke je to napríklad až 30 rokov, v UniBanke sa plánuje rovnako ako v PSS len desať rokov.
Kľúčová záruka
Keďže najväčším problémom pri financovaní spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcov bytov je zabezpečenie úveru, kľúčovým riešením sa stáva záruka SZRB. SZRB doteraz spolupracovala v tejto oblasti najmä so stavebnými sporiteľňami. „Nedávno sme však oslovili všetky banky, aby boli možnosti financovania pre klientov čo najširšie,“ hovorí E. Wilhelmová. SZRB posúdila vlani 134 žiadostí o bankovú záruku, súvisiacu s obnovou bytov za takmer 108 miliónov korún, z toho šesť z nich podmienkam nevyhovelo. Priemerná výška záruky, a teda aj úveru, bola podľa E. Wilhelmovej jeden milión korún.
SZRB môže poskytnúť bankovú záruku až do výšky sto percent istiny úveru. Úver pritom nesmie presiahnuť výšku oprávnených nákladov na investičnú akciu. Podľa programu o zárukách, ktorý vyhlásilo Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR, môžu byť zdroje z úveru podporené zárukou použité len na presne vymedzené účely.
„Najčastejšie poskytujeme záruky na úvery na zateplenie bytového domu, opravu strechy alebo fasády,“ hovorí E. Wilhelmová. Program však zahŕňa napríklad aj nahrádzanie opotrebovaných konštrukcií novými, aby sa obnovila funkčnosť stavby alebo odstránenie morálne opotrebovaných častí vybavenia s cieľom zvýšiť úžitkové vlastnosti stavby modernizáciou. Súčasťou je aj oprava, modernizácia a rekonštrukcia častí, ktoré treba vykonať spolu. Ide napríklad o balkóny, lodžie alebo okná.
Ako na to?
„Pred podaním žiadosti o bankovú záruku nesmú byť začaté žiadne práce,“ upozorňuje E. Wilhelmová. Táto podmienka bola zavedená vlani na základe pravidiel Európskej únie o štátnej pomoci. Maximálna výška úveru pritom nesmie presiahnuť 200-tisíc korún na jeden byt. „Je to dostatočná výška nákladov na to, aby obsiahla rozsiahle investície, ktoré sa bežne naraz ani nerealizujú,“ myslí si.
SZRB vystavuje bankové záruky maximálne do desiatich rokov. Od dĺžky bankovej záruky sa odvodzuje aj poplatok, ktorý si SZRB účtuje jednorazovo na začiatku. Jeho výška bola podľa E. Wilhelmovej ešte do konca minulého roka konštantná na úrovni 2,5 percenta. Od tohto roka sa však pohybuje od 2,1 do 3,1 percenta v závislosti od dĺžky záruky.
Klienti, ktorí chcú získať bankovú záruku SZRB, nekomunikujú so záručnou bankou priamo, ale cez svoju banku, od ktorej žiadajú úver. Žiadosť o bankovú záruku možno získať v SZRB, na ministerstve výstavby alebo v pobočkách bánk a stavebných sporiteľní. K žiadosti treba priložiť všetky doklady požadované SZRB. Keďže s realizáciou investície musí súhlasiť nadpolovičná väčšina obyvateľov obytného domu, súčasťou podkladov pre SZRB je aj ich súhlas.
Treba konať
V tomto roku SZRB môže na program štátnej pomoci rozvoja bytovej výstavby prostredníctvom bankových záruk za úvery použiť 400 miliónov korún. Kto chce požiadať SZRB o záruku, podľa E. Wilhelmovej by tak mal urobiť čím skôr. „Je na to správny čas,“ hovorí.
Keďže prostriedky na krytie programu sú limitované, pripúšťa, že sa výška záruky zníži zo sto percent na 85 až 90 percent. „Počet poskytnutých záruk by tak mohol byť vyšší. Zvýšila by sa aj motivácia bánk na obozretnejšie posudzovanie rizika obchodu,“ dodáva. Otázne je, ako by na takúto zmenu zareagovali banky, ako by sa odzrkadlila na ich ochote poskytnúť úver, no najmä na jeho cene.
Aj individuálne
Obnovu bytov, spoločných priestorov a celkové ozdravenie domov možno financovať aj individuálne. Vlastníci bytov si môžu zobrať jednotlivo napríklad hypotekárny alebo spotrebný úver. Musia však tak ako pri ktoromkoľvek inom úvere preukázať svoju bonitu a ručiť za úver požadovaným spôsobom.
Pri dobrých vzťahoch medzi susedmi nie je vylúčený ani úver jedného z nich, ktorý sa spláca spoločne. „Aj keď nás takýto prípad prekvapil, stretli sme sa s ním,“ hovorí M. Dohnalová z Tatra banky. Financovanie takýmito spôsobmi však väčšinou naráža na hlavný problém – vzťahy a dôvera medzi vlastníkmi bytov.
http://www.etrend.sk/generate_page.php?page_id=32451
Stavebné sporiteľne avizujú obrovský nárast záujmu spoločenstiev vlastníkov bytov o financovanie už od minulého roka. Väčšina bánk takýto tlak začala pociťovať až v tomto roku.
Z nového segmentu doteraz ťažila hlavne Prvá stavebná sporiteľňa (PSS), a.s., Bratislava, ktorá svoju ponuku dokázala vhodne odkomunikovať. Vlani prefinancovala potreby spoločenstiev vlastníkov bytov viac než 150 miliónmi korún. Tatra banka, a.s., Bratislava pokryla vyše 30 miliónov korún nákladov na obnovu bytov. Ďalšie banky, ktoré TREND oslovil sa uvedeniu konkrétnych údajov vyhli.
Záujem ľudí o obnovu a zmodernizovanie zastaraných panelákov bude stúpať - a s ním aj potreba financovania týchto projektov. Po vstupe do Európskej únie bude musieť Slovensko plniť európske normy aj v bývaní. Tým napríklad nezodpovedá veľká časť výťahov.
Problémové zabezpečenie
Spoločenstvá vlastníkov bytov majú pri získavaní zdrojov v komerčných bankách nevýhodu. Okrem príspevkov vlastníkov bytov do fondu opráv obvykle nemajú ďalší príjem ani vlastný majetok. Všetko, čo vlastní spoločenstvo, je spoločným majetkom všetkých, ktorí dom obývajú. Banky preto donedávna tento sektor takmer vôbec neoslovil.
Ak chce spoločenstvo získať prostriedky na rekonštrukciu či obnovu, musí nájsť vhodné zabezpečenie úveru. Jedno z riešení, ktoré sa stalo najfrekventovanejším, ponúka štát. Využíva ho najmä PSS.
Bankové záruky za úvery vystavuje totiž štátna Slovenská záručná a rozvojová banka (SZRB). Tá sa zaručila za takmer 90 percent úverov, ktoré vlani poskytla PSS.
Čas sú peniaze
Program na obnovu bytového fondu prostredníctvom záruk SRZB existuje už od roku 1999. Jeho vlaňajšiu inováciu si vyžiadali prísnejšie európske kritériá. Dopyt po zárukách štátnej banky minulý rok výrazne stúpol. Spolupráca so SZRB mala podľa člena Predstavenstva PSS Ericha Feixa ešte v prvej polovici minulého roku háčik. Schvaľovacie procesy v štátnej banke boli príliš dlhé. „Spracovanie niekedy trvalo aj štyri- päť mesiacov. Ak klient žiadal o záruku v máji, v novembri už bolo na zatepľovanie neskoro,“ spomína.
Medziúvery Prvej stavebnej sporiteľne právnickým osobám (mil. Sk)Pozn.: Rok 2004 – stav k 1. februáruPRAMEŇ: Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bratislava
„V druhom polroku už bolo spracovanie rýchlejšie,“ hovorí Eva Wilhelmová z oddelenia výrobných aktivít SZRB. Podľa nej však za zdržaním nestála záručná banka, ale sami klienti. „Mali sme síce veľa žiadostí, problém však bol s neúplnou dokumentáciou.Neskôr si na nové podmienky zvykli,“ argumentuje. Podľa E. Wilhelmovej je SZRB pri dodaní všetkých potrebných dokladov schopná vydať záruku do troch až štyroch týždňov. „Aj my sme dlho pripravovali celý proces, teraz trvá celé vybavenie asi týždeň,“ dodáva E. Feix.
Iné riešenia
Zdĺhavý proces vybavovania záruk v prvej polovici vlaňajška viedol podľa Kataríny Niňajovej z odboru starostlivosti o právnické osoby v PSS k hľadaniu iných – rýchlejších - možností. Úver na obnovu obytných domov možno zabezpečiť tiež záložným právom na niektoré byty alebo solidárnym ručením vlastníkov. Takéto riešenia však môžu byť pre vlastníkov bytov ťažšie priechodné. Obe navyše narážajú na niekoľko problémov. Ak sa renovuje celý dom – ako vybrať byty, ktoré sa založia?
V prípade nesplácania úveru by totiž banka siahla práve na založený majetok vybraných občanov. Podobné ťažkosti by mohli vzniknúť aj pri solidárnom ručení. „Pri ňom je založený majetok všetkých obyvateľov domu, pri nesplácaní úveru a prípadnej exekúcii by si však exekútor mohol slobodne vybrať byt, ktorý speňaží v prospech banky,“ hovorí E. Feix.
V oboch prípadoch by si obyvatelia niektorých bytov museli vymáhať svoje nároky od ostatných súdnou cestou. „Takéto riziko dokážu akceptovať napríklad vlastníci bytov na najvyššom poschodí, ktorým viac ako ostatným záleží na oprave strechy, cez ktorú im zateká do bytu,“ uvádza K. Niňajová.
Tatra banka doteraz poskytla niekoľko úverov spoločenstvám vlastníkov bytov, ktoré boli tiež založené na solidárnom ručení. V prípade vymáhania by sa však dlžná suma rozdelila rovnakou mierou medzi všetkých vlastníkov. „Je tak vytvorený dostatočný tlak na to, aby sa úvery riadne splácali,“ hovorí Miroslav Havel z oddelenia financovania regionálnych klientov
Tatra banky. Ako však dodáva riaditeľka tohto oddelenia Mária Dohnalová, úver zabezpečený solidárnym ručením je veľmi prácny. Aj preto banka v tejto oblasti pripravuje spoluprácu so SZRB. „Tento segment má veľký potenciál. Zvyšujú sa ceny energií, a tak naberajú úspory dosiahnuté napríklad zatepľovaním na dôležitosti,“ myslí si. Hlavne od začiatku roka sa podľa nej ozývajú spoločenstvá vlastníkov bytov alebo dodávatelia opráv, ktorí sa im snažia pomôcť nájsť vhodné financovanie.
Chyby vo vnútri
Zabezpečenie záložným právom alebo solidárnym ručením je výhodnejšie pri oprave menších domov, kde je menej bytov. „Je veľmi dôležité, aké sú vzťahy medzi vlastníkmi bytov navzájom, ako aj ich vzťahy so správcom. Najťažšie sa totiž hľadá práve konsenzus medzi nimi a opravy troskotajú na neschopnosti dohodnúť sa,“ hovorí riaditeľ odboru úverov pre obyvateľstvo v OTP Banke Slovensko Ľuboš Ševčík.
OTP chce riešiť financovanie spoločenstiev najmä cez hypotekárne úvery právnickým osobám. Banka síce zaznamenala dopyt niekoľkých spoločenstiev o financovanie opráv, vlastníci bytov sa však nakoniec nedokázali dohodnúť na spoločnom postupe. „Inštrukcie o postupe pri získaní úveru sme dali viacerým záujemcom, vrátil sa však len jeden,“ ilustruje.
Podobné skúsenosti má aj Tatra banka. „Financovali sme takmer výlučne riešenia havarijných stavov, kde napríklad zatekala strecha. Tam sa už vlastníci jednoducho museli dohodnúť,“ hovorí M. Dohnalová. „Problém je v ľuďoch, 70 až 80 percent žiadostí skrachovalo práve na tom, že sa nevedeli dohodnúť,“ ťažká si aj M. Havel.
Tatra banka neklasifikuje úvery pre spoločenstvá ako hypotekárne, ale ako bežné komerčné. Ako hypoúvery ich chce koncom februára uviesť na trh UniBanka, vo svojej ponuke ich takto definuje napríklad aj Ľudová banka. Znamená to však, že jediným možným zabezpečením je nehnuteľnosť.
Ďalším chybným ohnivkom v reťazi možného financovania býva kvalita vedenia účtovníctva spoločenstiev vlastníkov bytov alebo bytových družstiev. Mnoho spoločenstiev totiž nemá riadnu evidenciu a má problémy s preukazovaním príjmov a výdavkov. O úver majú niekedy záujem novovzniknuté spoločenstvá, ktoré ešte žiadne finančné výkazy nemajú, banka ich však pri posudzovaní úveru vyžaduje.
Stavebné sporenie
Najväčší úspech zaznamenali pri financovaní obnovy, rekonštrukcie a modernizácie celých obytných domov stavebné sporiteľne. Ich produkty sú založené na rovnakom princípe ako stavebné sporenie pre občanov.
Dve menšie slovenské stavebné sporiteľne sa rovnako ako v iných segmentoch stavebného sporenia nedokázali vyrovnať s dominanciou PSS. Aj pri poskytovaní úverov právnickým osobám hrajú druhé husle.
Spoločenstvá vlastníkov bytov, bytové družstvá alebo správcovské spoločnosti si sporia na svojich účtoch. Cieľová suma sa môže v PSS pohybovať od 200-tisíc do desiatich miliónov korún. Už od nasporenia desiatich percent z cieľovej sumy môže spoločenstvo v PSS požiadať o medziúver. Ten sa úročí sadzbou na úrovni BRIBOR, ktorý je v súčasnosti 5,44 percenta. Táto sadzba je pevná počas celej doby medziúveru.
Úrokové sadzby sú pri úveroch od stavebných sporiteľní podstatne nižšie ako v bankách, kde sa pohybujú zhruba od siedmich percent. Ich výška je individuálna, úrokovej sadzbe pri hypotekárnych úveroch fyzickým osobám sa však nepribližuje. Hypotekárny úver môže mať na druhej strane podstatne dlhšiu dobu splatnosti. V Ľudovej banke je to napríklad až 30 rokov, v UniBanke sa plánuje rovnako ako v PSS len desať rokov.
Kľúčová záruka
Keďže najväčším problémom pri financovaní spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcov bytov je zabezpečenie úveru, kľúčovým riešením sa stáva záruka SZRB. SZRB doteraz spolupracovala v tejto oblasti najmä so stavebnými sporiteľňami. „Nedávno sme však oslovili všetky banky, aby boli možnosti financovania pre klientov čo najširšie,“ hovorí E. Wilhelmová. SZRB posúdila vlani 134 žiadostí o bankovú záruku, súvisiacu s obnovou bytov za takmer 108 miliónov korún, z toho šesť z nich podmienkam nevyhovelo. Priemerná výška záruky, a teda aj úveru, bola podľa E. Wilhelmovej jeden milión korún.
SZRB môže poskytnúť bankovú záruku až do výšky sto percent istiny úveru. Úver pritom nesmie presiahnuť výšku oprávnených nákladov na investičnú akciu. Podľa programu o zárukách, ktorý vyhlásilo Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR, môžu byť zdroje z úveru podporené zárukou použité len na presne vymedzené účely.
„Najčastejšie poskytujeme záruky na úvery na zateplenie bytového domu, opravu strechy alebo fasády,“ hovorí E. Wilhelmová. Program však zahŕňa napríklad aj nahrádzanie opotrebovaných konštrukcií novými, aby sa obnovila funkčnosť stavby alebo odstránenie morálne opotrebovaných častí vybavenia s cieľom zvýšiť úžitkové vlastnosti stavby modernizáciou. Súčasťou je aj oprava, modernizácia a rekonštrukcia častí, ktoré treba vykonať spolu. Ide napríklad o balkóny, lodžie alebo okná.
Ako na to?
„Pred podaním žiadosti o bankovú záruku nesmú byť začaté žiadne práce,“ upozorňuje E. Wilhelmová. Táto podmienka bola zavedená vlani na základe pravidiel Európskej únie o štátnej pomoci. Maximálna výška úveru pritom nesmie presiahnuť 200-tisíc korún na jeden byt. „Je to dostatočná výška nákladov na to, aby obsiahla rozsiahle investície, ktoré sa bežne naraz ani nerealizujú,“ myslí si.
SZRB vystavuje bankové záruky maximálne do desiatich rokov. Od dĺžky bankovej záruky sa odvodzuje aj poplatok, ktorý si SZRB účtuje jednorazovo na začiatku. Jeho výška bola podľa E. Wilhelmovej ešte do konca minulého roka konštantná na úrovni 2,5 percenta. Od tohto roka sa však pohybuje od 2,1 do 3,1 percenta v závislosti od dĺžky záruky.
Klienti, ktorí chcú získať bankovú záruku SZRB, nekomunikujú so záručnou bankou priamo, ale cez svoju banku, od ktorej žiadajú úver. Žiadosť o bankovú záruku možno získať v SZRB, na ministerstve výstavby alebo v pobočkách bánk a stavebných sporiteľní. K žiadosti treba priložiť všetky doklady požadované SZRB. Keďže s realizáciou investície musí súhlasiť nadpolovičná väčšina obyvateľov obytného domu, súčasťou podkladov pre SZRB je aj ich súhlas.
Treba konať
V tomto roku SZRB môže na program štátnej pomoci rozvoja bytovej výstavby prostredníctvom bankových záruk za úvery použiť 400 miliónov korún. Kto chce požiadať SZRB o záruku, podľa E. Wilhelmovej by tak mal urobiť čím skôr. „Je na to správny čas,“ hovorí.
Keďže prostriedky na krytie programu sú limitované, pripúšťa, že sa výška záruky zníži zo sto percent na 85 až 90 percent. „Počet poskytnutých záruk by tak mohol byť vyšší. Zvýšila by sa aj motivácia bánk na obozretnejšie posudzovanie rizika obchodu,“ dodáva. Otázne je, ako by na takúto zmenu zareagovali banky, ako by sa odzrkadlila na ich ochote poskytnúť úver, no najmä na jeho cene.
Aj individuálne
Obnovu bytov, spoločných priestorov a celkové ozdravenie domov možno financovať aj individuálne. Vlastníci bytov si môžu zobrať jednotlivo napríklad hypotekárny alebo spotrebný úver. Musia však tak ako pri ktoromkoľvek inom úvere preukázať svoju bonitu a ručiť za úver požadovaným spôsobom.
Pri dobrých vzťahoch medzi susedmi nie je vylúčený ani úver jedného z nich, ktorý sa spláca spoločne. „Aj keď nás takýto prípad prekvapil, stretli sme sa s ním,“ hovorí M. Dohnalová z Tatra banky. Financovanie takýmito spôsobmi však väčšinou naráža na hlavný problém – vzťahy a dôvera medzi vlastníkmi bytov.
http://www.etrend.sk/generate_page.php?page_id=32451
Spoločenstvo vlastníkov bytov
Spoločenstvo vlastníkov bytov chce pre náš dom vybudovať samostatnú kotolňu a
odpojiť sa od centrálneho rozvodu tepla a teplej vody. Z 22 vlastníkov dvaja
nesúhlasia s týmto riešením. Existuje spôsob, ako kotolňu postaviť aj bez ich
súhlasu? Existuje spôsob, ako ich primäť k úhrade nákladov na výstavbu kotolne
alebo tepla a teplej vody z nej?
Odpoveď na obidve Vaše otázky znie: áno. Vysvetlím, prečo. Byty ste si už odkúpili do osobného vlastníctva podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a v blízkej budúcnosti sa chcete pretransformovať na spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Veci si teda budete spravovať sami a neuzatvoríte zmluvu o výkone správy s bytovým správcom. Spoločenstvo je právnická osoba zapísaná v registri združení vedenom okresným úradom. Právny režim fungovania spoločenstva sa riadi najmä zmluvou o spoločenstve a stanovami, ak zmluva o spoločenstve vyžaduje ich prijatie. V praxi stanovy zväčša nie sú. Podľa § 7 ods. 4 písm. f) zákona č. 182/1993 Z.z. zmluva o spoločenstve musí obsahovať aj spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu, prevádzky, údržby a opráv. V zmluve o spoločenstve by ste teda mali už pamätať na to, že si chcete v dome postaviť vlastnú kotolňu. Do fondu prevádzky, údržby a opráv budete akumulovať finančné prostriedky. Ak tam nemáte dostatok peňazí, je možné podľa môjho názoru doň poukázať aj jednorazový mimoriadny príspevok práve za účelom vybudovania kotolne. Znovu by to mala upravovať zmluva o spoločenstve. Čiže kotolňu by ste si mali zaobstarať cestou spoločenstva ako investora. Treba si uvedomiť, že rozhodovanie spoločenstva je ovládané väčšinovým princípom, čiže môžete dvoch nespolupracujúcich vlastníkov prehlasovať. Podľa § 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. sa pri hlasovaní spoločenstva rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, inak je rozhodnutie neplatné. Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas. Problémom je, že ak ide o dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných častí a zariadení domu, môžu sa prehlasovaní vlastníci bytov obrátiť na súd, aby o veci rozhodol. To, či ide o dôležitú vec, rozhodne v konečnom dôsledku až súd. Podľa môjho názoru o dôležitú vec a prehlasovaní vlastníci by sa mohli obrátiť na súd. Domnievam sa však, že by na súde neboli úspešní. Ako zabezpečíte platbu potrebných prostriedkov aj od týchto dvoch vlastníkov bytov? Ak by oni povedzme neposkytli spoločenstvu mimoriadny jednorazový príspevok na výstavbu kotolne do fondu opráv, na ktorom sa spoločenstvo uznieslo väčšinou hlasov, spoločenstvu by vznikla pohľadávka k týmto dvom vlastníkom. Podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností. Čiže by ste mohli žiadať zapísanie záložného práva v prospech spoločenstva do katastra nehnuteľností, čo by bol pravdepodobne dostatočne pádny dôvod, aby si svoje rozhodnutie neplatiť rozmysleli. Pokiaľ ide o neplatenie za poskytnuté služby (dodané teplo), táto situácia by už pravdepodobne nenastala. Ak predsa, opäť platí to, čo v predchádzajúcom prípade. Spoločenstvu vlastníkov bytov by vznikla pohľadávka z titulu nezaplatenia ceny za poskytnuté služby, čo by mohlo vyústiť až do prerušenia dodávky tepla a teplej vody. Ak by ste pri vymáhaní pohľadávky nechceli ísť cestou záložného práva, zaplatenie platby je možné vymáhať aj súdnou cestou. Verím však, že túto situáciu aj v kontexte právnej úpravy vyriešite dohodou, lebo zákon je na Vašej strane.
Prihlásiť na odber:
Príspevky (Atom)