Obnova bytového fondu je pre komerčný bankový sektor veľkou príležitosťou. Zatiaľ ju dokázali využiť len stavebné sporiteľne. Banky svoje siete rozhadzovať iba začínajú.
Stavebné sporiteľne avizujú obrovský nárast záujmu spoločenstiev vlastníkov bytov o financovanie už od minulého roka. Väčšina bánk takýto tlak začala pociťovať až v tomto roku.
Z nového segmentu doteraz ťažila hlavne Prvá stavebná sporiteľňa (PSS), a.s., Bratislava, ktorá svoju ponuku dokázala vhodne odkomunikovať. Vlani prefinancovala potreby spoločenstiev vlastníkov bytov viac než 150 miliónmi korún. Tatra banka, a.s., Bratislava pokryla vyše 30 miliónov korún nákladov na obnovu bytov. Ďalšie banky, ktoré TREND oslovil sa uvedeniu konkrétnych údajov vyhli.
Záujem ľudí o obnovu a zmodernizovanie zastaraných panelákov bude stúpať - a s ním aj potreba financovania týchto projektov. Po vstupe do Európskej únie bude musieť Slovensko plniť európske normy aj v bývaní. Tým napríklad nezodpovedá veľká časť výťahov.
Problémové zabezpečenie
Spoločenstvá vlastníkov bytov majú pri získavaní zdrojov v komerčných bankách nevýhodu. Okrem príspevkov vlastníkov bytov do fondu opráv obvykle nemajú ďalší príjem ani vlastný majetok. Všetko, čo vlastní spoločenstvo, je spoločným majetkom všetkých, ktorí dom obývajú. Banky preto donedávna tento sektor takmer vôbec neoslovil.
Ak chce spoločenstvo získať prostriedky na rekonštrukciu či obnovu, musí nájsť vhodné zabezpečenie úveru. Jedno z riešení, ktoré sa stalo najfrekventovanejším, ponúka štát. Využíva ho najmä PSS.
Bankové záruky za úvery vystavuje totiž štátna Slovenská záručná a rozvojová banka (SZRB). Tá sa zaručila za takmer 90 percent úverov, ktoré vlani poskytla PSS.
Čas sú peniaze
Program na obnovu bytového fondu prostredníctvom záruk SRZB existuje už od roku 1999. Jeho vlaňajšiu inováciu si vyžiadali prísnejšie európske kritériá. Dopyt po zárukách štátnej banky minulý rok výrazne stúpol. Spolupráca so SZRB mala podľa člena Predstavenstva PSS Ericha Feixa ešte v prvej polovici minulého roku háčik. Schvaľovacie procesy v štátnej banke boli príliš dlhé. „Spracovanie niekedy trvalo aj štyri- päť mesiacov. Ak klient žiadal o záruku v máji, v novembri už bolo na zatepľovanie neskoro,“ spomína.
Medziúvery Prvej stavebnej sporiteľne právnickým osobám (mil. Sk)Pozn.: Rok 2004 – stav k 1. februáruPRAMEŇ: Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., Bratislava
„V druhom polroku už bolo spracovanie rýchlejšie,“ hovorí Eva Wilhelmová z oddelenia výrobných aktivít SZRB. Podľa nej však za zdržaním nestála záručná banka, ale sami klienti. „Mali sme síce veľa žiadostí, problém však bol s neúplnou dokumentáciou.Neskôr si na nové podmienky zvykli,“ argumentuje. Podľa E. Wilhelmovej je SZRB pri dodaní všetkých potrebných dokladov schopná vydať záruku do troch až štyroch týždňov. „Aj my sme dlho pripravovali celý proces, teraz trvá celé vybavenie asi týždeň,“ dodáva E. Feix.
Iné riešenia
Zdĺhavý proces vybavovania záruk v prvej polovici vlaňajška viedol podľa Kataríny Niňajovej z odboru starostlivosti o právnické osoby v PSS k hľadaniu iných – rýchlejších - možností. Úver na obnovu obytných domov možno zabezpečiť tiež záložným právom na niektoré byty alebo solidárnym ručením vlastníkov. Takéto riešenia však môžu byť pre vlastníkov bytov ťažšie priechodné. Obe navyše narážajú na niekoľko problémov. Ak sa renovuje celý dom – ako vybrať byty, ktoré sa založia?
V prípade nesplácania úveru by totiž banka siahla práve na založený majetok vybraných občanov. Podobné ťažkosti by mohli vzniknúť aj pri solidárnom ručení. „Pri ňom je založený majetok všetkých obyvateľov domu, pri nesplácaní úveru a prípadnej exekúcii by si však exekútor mohol slobodne vybrať byt, ktorý speňaží v prospech banky,“ hovorí E. Feix.
V oboch prípadoch by si obyvatelia niektorých bytov museli vymáhať svoje nároky od ostatných súdnou cestou. „Takéto riziko dokážu akceptovať napríklad vlastníci bytov na najvyššom poschodí, ktorým viac ako ostatným záleží na oprave strechy, cez ktorú im zateká do bytu,“ uvádza K. Niňajová.
Tatra banka doteraz poskytla niekoľko úverov spoločenstvám vlastníkov bytov, ktoré boli tiež založené na solidárnom ručení. V prípade vymáhania by sa však dlžná suma rozdelila rovnakou mierou medzi všetkých vlastníkov. „Je tak vytvorený dostatočný tlak na to, aby sa úvery riadne splácali,“ hovorí Miroslav Havel z oddelenia financovania regionálnych klientov
Tatra banky. Ako však dodáva riaditeľka tohto oddelenia Mária Dohnalová, úver zabezpečený solidárnym ručením je veľmi prácny. Aj preto banka v tejto oblasti pripravuje spoluprácu so SZRB. „Tento segment má veľký potenciál. Zvyšujú sa ceny energií, a tak naberajú úspory dosiahnuté napríklad zatepľovaním na dôležitosti,“ myslí si. Hlavne od začiatku roka sa podľa nej ozývajú spoločenstvá vlastníkov bytov alebo dodávatelia opráv, ktorí sa im snažia pomôcť nájsť vhodné financovanie.
Chyby vo vnútri
Zabezpečenie záložným právom alebo solidárnym ručením je výhodnejšie pri oprave menších domov, kde je menej bytov. „Je veľmi dôležité, aké sú vzťahy medzi vlastníkmi bytov navzájom, ako aj ich vzťahy so správcom. Najťažšie sa totiž hľadá práve konsenzus medzi nimi a opravy troskotajú na neschopnosti dohodnúť sa,“ hovorí riaditeľ odboru úverov pre obyvateľstvo v OTP Banke Slovensko Ľuboš Ševčík.
OTP chce riešiť financovanie spoločenstiev najmä cez hypotekárne úvery právnickým osobám. Banka síce zaznamenala dopyt niekoľkých spoločenstiev o financovanie opráv, vlastníci bytov sa však nakoniec nedokázali dohodnúť na spoločnom postupe. „Inštrukcie o postupe pri získaní úveru sme dali viacerým záujemcom, vrátil sa však len jeden,“ ilustruje.
Podobné skúsenosti má aj Tatra banka. „Financovali sme takmer výlučne riešenia havarijných stavov, kde napríklad zatekala strecha. Tam sa už vlastníci jednoducho museli dohodnúť,“ hovorí M. Dohnalová. „Problém je v ľuďoch, 70 až 80 percent žiadostí skrachovalo práve na tom, že sa nevedeli dohodnúť,“ ťažká si aj M. Havel.
Tatra banka neklasifikuje úvery pre spoločenstvá ako hypotekárne, ale ako bežné komerčné. Ako hypoúvery ich chce koncom februára uviesť na trh UniBanka, vo svojej ponuke ich takto definuje napríklad aj Ľudová banka. Znamená to však, že jediným možným zabezpečením je nehnuteľnosť.
Ďalším chybným ohnivkom v reťazi možného financovania býva kvalita vedenia účtovníctva spoločenstiev vlastníkov bytov alebo bytových družstiev. Mnoho spoločenstiev totiž nemá riadnu evidenciu a má problémy s preukazovaním príjmov a výdavkov. O úver majú niekedy záujem novovzniknuté spoločenstvá, ktoré ešte žiadne finančné výkazy nemajú, banka ich však pri posudzovaní úveru vyžaduje.
Stavebné sporenie
Najväčší úspech zaznamenali pri financovaní obnovy, rekonštrukcie a modernizácie celých obytných domov stavebné sporiteľne. Ich produkty sú založené na rovnakom princípe ako stavebné sporenie pre občanov.
Dve menšie slovenské stavebné sporiteľne sa rovnako ako v iných segmentoch stavebného sporenia nedokázali vyrovnať s dominanciou PSS. Aj pri poskytovaní úverov právnickým osobám hrajú druhé husle.
Spoločenstvá vlastníkov bytov, bytové družstvá alebo správcovské spoločnosti si sporia na svojich účtoch. Cieľová suma sa môže v PSS pohybovať od 200-tisíc do desiatich miliónov korún. Už od nasporenia desiatich percent z cieľovej sumy môže spoločenstvo v PSS požiadať o medziúver. Ten sa úročí sadzbou na úrovni BRIBOR, ktorý je v súčasnosti 5,44 percenta. Táto sadzba je pevná počas celej doby medziúveru.
Úrokové sadzby sú pri úveroch od stavebných sporiteľní podstatne nižšie ako v bankách, kde sa pohybujú zhruba od siedmich percent. Ich výška je individuálna, úrokovej sadzbe pri hypotekárnych úveroch fyzickým osobám sa však nepribližuje. Hypotekárny úver môže mať na druhej strane podstatne dlhšiu dobu splatnosti. V Ľudovej banke je to napríklad až 30 rokov, v UniBanke sa plánuje rovnako ako v PSS len desať rokov.
Kľúčová záruka
Keďže najväčším problémom pri financovaní spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcov bytov je zabezpečenie úveru, kľúčovým riešením sa stáva záruka SZRB. SZRB doteraz spolupracovala v tejto oblasti najmä so stavebnými sporiteľňami. „Nedávno sme však oslovili všetky banky, aby boli možnosti financovania pre klientov čo najširšie,“ hovorí E. Wilhelmová. SZRB posúdila vlani 134 žiadostí o bankovú záruku, súvisiacu s obnovou bytov za takmer 108 miliónov korún, z toho šesť z nich podmienkam nevyhovelo. Priemerná výška záruky, a teda aj úveru, bola podľa E. Wilhelmovej jeden milión korún.
SZRB môže poskytnúť bankovú záruku až do výšky sto percent istiny úveru. Úver pritom nesmie presiahnuť výšku oprávnených nákladov na investičnú akciu. Podľa programu o zárukách, ktorý vyhlásilo Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR, môžu byť zdroje z úveru podporené zárukou použité len na presne vymedzené účely.
„Najčastejšie poskytujeme záruky na úvery na zateplenie bytového domu, opravu strechy alebo fasády,“ hovorí E. Wilhelmová. Program však zahŕňa napríklad aj nahrádzanie opotrebovaných konštrukcií novými, aby sa obnovila funkčnosť stavby alebo odstránenie morálne opotrebovaných častí vybavenia s cieľom zvýšiť úžitkové vlastnosti stavby modernizáciou. Súčasťou je aj oprava, modernizácia a rekonštrukcia častí, ktoré treba vykonať spolu. Ide napríklad o balkóny, lodžie alebo okná.
Ako na to?
„Pred podaním žiadosti o bankovú záruku nesmú byť začaté žiadne práce,“ upozorňuje E. Wilhelmová. Táto podmienka bola zavedená vlani na základe pravidiel Európskej únie o štátnej pomoci. Maximálna výška úveru pritom nesmie presiahnuť 200-tisíc korún na jeden byt. „Je to dostatočná výška nákladov na to, aby obsiahla rozsiahle investície, ktoré sa bežne naraz ani nerealizujú,“ myslí si.
SZRB vystavuje bankové záruky maximálne do desiatich rokov. Od dĺžky bankovej záruky sa odvodzuje aj poplatok, ktorý si SZRB účtuje jednorazovo na začiatku. Jeho výška bola podľa E. Wilhelmovej ešte do konca minulého roka konštantná na úrovni 2,5 percenta. Od tohto roka sa však pohybuje od 2,1 do 3,1 percenta v závislosti od dĺžky záruky.
Klienti, ktorí chcú získať bankovú záruku SZRB, nekomunikujú so záručnou bankou priamo, ale cez svoju banku, od ktorej žiadajú úver. Žiadosť o bankovú záruku možno získať v SZRB, na ministerstve výstavby alebo v pobočkách bánk a stavebných sporiteľní. K žiadosti treba priložiť všetky doklady požadované SZRB. Keďže s realizáciou investície musí súhlasiť nadpolovičná väčšina obyvateľov obytného domu, súčasťou podkladov pre SZRB je aj ich súhlas.
Treba konať
V tomto roku SZRB môže na program štátnej pomoci rozvoja bytovej výstavby prostredníctvom bankových záruk za úvery použiť 400 miliónov korún. Kto chce požiadať SZRB o záruku, podľa E. Wilhelmovej by tak mal urobiť čím skôr. „Je na to správny čas,“ hovorí.
Keďže prostriedky na krytie programu sú limitované, pripúšťa, že sa výška záruky zníži zo sto percent na 85 až 90 percent. „Počet poskytnutých záruk by tak mohol byť vyšší. Zvýšila by sa aj motivácia bánk na obozretnejšie posudzovanie rizika obchodu,“ dodáva. Otázne je, ako by na takúto zmenu zareagovali banky, ako by sa odzrkadlila na ich ochote poskytnúť úver, no najmä na jeho cene.
Aj individuálne
Obnovu bytov, spoločných priestorov a celkové ozdravenie domov možno financovať aj individuálne. Vlastníci bytov si môžu zobrať jednotlivo napríklad hypotekárny alebo spotrebný úver. Musia však tak ako pri ktoromkoľvek inom úvere preukázať svoju bonitu a ručiť za úver požadovaným spôsobom.
Pri dobrých vzťahoch medzi susedmi nie je vylúčený ani úver jedného z nich, ktorý sa spláca spoločne. „Aj keď nás takýto prípad prekvapil, stretli sme sa s ním,“ hovorí M. Dohnalová z Tatra banky. Financovanie takýmito spôsobmi však väčšinou naráža na hlavný problém – vzťahy a dôvera medzi vlastníkmi bytov.
http://www.etrend.sk/generate_page.php?page_id=32451
Žiadne komentáre:
Zverejnenie komentára