Slovenské bytové domy možno prirovnať k mužovi, ktorý prichádza do stredného veku a o svoje zdravie doteraz príliš nedbal. Telo ešte funguje dobre, ale potrebuje častejšiu regeneráciu. Niektoré jeho časti však už neslúžia tak ako zamladi, glosuje dekan Stavebnej fakulty Slovenskej technickej univerzity Dušan Petráš.
Slovenský bytový fond je stále pomerne mladý a schopný užívania. Jeho prevažná väčšina bola postavená až po druhej svetovej vojne. Bytové domy, v ktorých sa nachádza takmer polovica slovenských bytov, však už kvári dosť problémov. Z vyše 860-tisíc bytov v „bytovkách“ sú bezmála tri štvrtiny v domoch postavených panelovou technológiou.
Žije v nich vyše tretina obyvateľov krajiny. Dedičstvo socializmu volá po okamžitej obnove. Masívna výstavba z budovateľského obdobia je minulosťou, ročné prírastky bytov sa počítajú v tisíckach. Obnova bytového fondu je teda nevyhnutnosťou. Životnosť domu totiž dokáže predĺžiť až o tretinu.
Treba pol bilióna korún
„Nové byty nepribúdajú dostatočne rýchlo, aby sme mohli význam existujúceho bytového fondu podceniť,“ prízvukuje generálny riaditeľ sekcie stavebníctva Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja (MVRR) SR Anton Novotný.
NEPREHLIADNITE SÚVISIACE ČLÁNKY
Nákladným opravám možno predísť permanentnou údržbou
Obnova bytových domov – šanca aj zodpovednosť (Komentár)
Na opravu panelákov štát dá aj požičia
Lesk financovania spoločnej obnovy bytov si už všimli aj banky
Paneláky zatiaľ nie je čím nahradiť – nielenže je obstaranie nového bývania finančne náročnejšie ako obnova existujúcich bytov, ale ľudia sa ani nemajú kam odsťahovať. V Európskej únii bude mať Slovensko najnižší počet bytov na tisíc obyvateľov, v jednom byte býva priemerne 3,2 obyvateľa. Deficit odhaduje rezort výstavby na štvrť milióna bytových jednotiek.
V najbližších desaťročiach teda panelovým domom na Slovensku demontáž nehrozí. „Stála by okolo 240-tisíc korún na jeden byt. Za túto sumu je možné zatepliť obvodový i strešný plášť a vymeniť v byte okná,“ vysvetľuje A. Novotný. Na celkovú obnovu by bolo treba podľa prepočtov rezortu bezmála 500 miliárd korún. Na jeden byt tak vychádza suma štyristo- až šesťstotisíc korún v závislosti od jeho rozlohy.
Obnova bytového fondu by sa navyše mala stihnúť v najbližších desiatich rokoch, aby bol zachovaný v príslušnej kvalite. Inak sa náklady znásobia. „Na pohľad táto suma vyzerá hrozivo, najdrahšia obnova však vychádza na sedem- až desaťtisíc korún na štvorcový meter obytnej plochy.
Nové bývanie stojí v priemere takmer trojnásobok,“ argumentuje Zuzana Sternová, riaditeľka bratislavského výskumno-vývojového ústavu pozemných stavieb VVÚPS-NOVA, s.r.o. Navyše, nie všetky domy sa podľa nej budú obnovovať: „Niektoré sa nechajú dožiť a asanujú sa.“
Nedostatky
Bez potrebných opráv užívateľský komfort aj cena týchto nehnuteľností z roka na rok klesá. Podľa analýzy rezortu výstavby majú paneláky statické, hygienické a užívateľské nedostatky, ktoré nezodpovedajú súčasným normám. „V čase svojho vzniku vtedajším normám vyhovovali, ale aj normy sa, pochopiteľne, vyvíjajú a sprísňujú,“ vysvetľuje A. Novotný.
Zvyšujúci sa vek bytových domov je tiež príčinou, prečo sa im euronormy neustále vzďaľujú. Fyzický stav panelových domov je dokonca ešte horší, ako by zodpovedal ich veku. Dôvodom je predovšetkým zanedbaná údržba a nedostatočná oprava. Na vine sú obyvatelia týchto domov. Tí sú v súčasnosti v prevažnej miere majiteľmi bytov, ktoré sa v nich nachádzajú, ale aj spoločných priestorov - chodieb, striech, pivníc či balkónov a lodžií.
Vlastníci nesú za svoj majetok zodpovednosť. Vlastník bytu je povinný svoj majetok udržiavať aj podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Nie vždy je však zákon na prvom mieste.
„Rozhoduje peňaženka, to je jasné,“ uznáva A. Novotný. „Majitelia by si však mali uvedomiť, že obnovou domu jednak predlžujú jeho životnosť, jednak zhodnocujú svoj majetok. Byt v obnovenom dome má na realitnom trhu vyššiu hodnotu ako bývanie v starom ošarpanom dome s popraskanou fasádou,“ pokračuje. Podľa neho majitelia bytov musia rátať s tým, že s vlastníctvom prichádza aj zodpovednosť. „Svoj majetok si musia zhodnocovať so svojich peňazí.“ Na to, že niekto na to nemá, sa nedá brať ohľad.
Treba sa naučiť požičať si
„Existujú mechanizmy, ako si na nevyhnutné opravy požičať. Slováci sa to budú musieť naučiť,“ zdôrazňuje A. Novotný. Podľa predsedu Slovenského zväzu bytových družstiev Vladimíra Sekaninu „môže obyvateľstvo realizovať komplexnú obnovu zo svojich peňazí iba veľmi ťažko. Štát musí pomôcť, či už dotačnou politikou alebo vytváraním prostredia, aby pôžičky boli administratívne dostupnejšie ako doteraz.“
Pri pôžičkách zo Štátneho fondu rozvoja bývania i finančných inštitúcií totiž žiadatelia bojujú s problémom ručenia. V. Sekanina však uznáva, že „ľudia stále voči svojmu majetku nie sú dostatočne zodpovední, majú nízke právne vedomie a neefektívne myslenie. Nazdávajú sa, že opravu ich majetku za nich zaplatí niekto iný.“
Riaditeľka Inštitútu bývania, s.r.o., Bratislava Jarmila Zapletalová vidí príčinu v tom, že väčšina ľudí sa k panelákovým bytom dostala v priebehu transformácie za zostatkové ceny. „Najmä starší ľudia často nevedia pochopiť rozdiel, že už nie sú nájomníkmi, ale majiteľmi. Tí, ktorí si bývanie zaobstarali za trhové ceny, sú zodpovednejší,“ myslí si. Stať sa vlastníkom nehnuteľnosti však podľa nej nie je jednoduché, preto je dôležitá osveta. „Ľudí treba držať za ručičku a vysvetľovať im, potom to zvládnu aj sami,“ nepochybuje.
Dekan Stavebnej fakulty Slovenskej technickej univerzity Dušan Petráš v tejto súvislosti porovnáva prístup majiteľov rodinných domov: „Tým nemusí nikto prikazovať starať sa o svoj majetok, preto sú rodinné domy v omnoho lepšom stave ako bytové domy.“ Podľa J. Zapletalovej sa však zodpovednosť za hlavu hodiť nedá, pretože „najmä paneláky obnovu potrebujú“.
Napriek chybám paneláky vydržia veľa
Práve panelové domy sú podľa Z. Sternovej na starnutie citlivé. Niektorým ich chybám by sa ani pri tej najlepšej údržbe nedalo predísť. Ide o takzvané systémové poruchy, ktorých je podľa rezortu výstavby jedenásť. „Zapríčinili ich chybné projektové riešenia, nesprávne použitá technológia výstavby, nevhodné uplatnenie materiálov alebo nedodržanie navrhnutého postupu realizácie stavby,“ objasňuje A. Novotný. Podľa Z. Sternovej ostali niektoré vlastnosti panelových konštrukcií „nedocenené a nedostatočne overené“. Preto rezort výstavby odstránenie týchto chýb dotuje zo svojho rozpočtu.
Technologická realizácia bytového fondu v SR (%, podiel)
PRAMEŇ: TREND
Značný rozsah systémových porúch tvoria chyby vystupujúcich konštrukcií – najmä balkónov. „Balkóny sú vo veľmi zlom stave, sú vyslovene nebezpečné a ich asanácia je žiaduca,“ tvrdí Z. Sternová. Pôvodný zámer odstrániť tieto konštrukcie sa však na Slovensku nedarí presadiť. Bežným trendom v zahraničí je podľa A. Novotného nahradenie klasických balkónov novými predsadenými konštrukciami. „U nás sa síce tento model odskúšal, ale pre vysokú cenu sa nepresadil,“ ľutuje A. Novotný.
Časté sú aj chyby vonkajších štítových plášťov, z ktorých väčšinu je možné riešiť zateplením budov. „Je to najvhodnejšie technické i finančné riešenie, pretože rieši finálnu fázu celkovej obnovy bytového domu,“ myslí si.
Odstránením systémových porúch sa obnova nekončí, to je len prvým nevyhnutným krokom, ktorý má zabrániť, aby porucha nebola príčinou havárie bytového domu. Na druhej strane, „paneláky vydržia veľa“, priznáva A. Novotný. Ich životnosť odhaduje na jedno storočie.
Náročné na energiu
Sto rokov je však iba odhadovaná životnosť vonkajších plášťov. Vnútorné technické zariadenia, strechy či rozvody vydržia maximálne tretinu tohto času. Mnohé časti budov teda už nadsluhujú, nezriedka vo veľmi zlom technickom stave. „Ak sa poruchy včas neodstránia, môžu byť príčinou mnohých havárií,“ varuje A. Novotný. Po kompletnej výmene volajú najmä inštalácie a rozvody elektriny, vody a predovšetkým plynu. „Je to časovaná bomba,“ myslí si D. Petráš. Jedinú možnosť vidí v obnove bytového fondu.
Výstavba bytov v bytových domoch na Slovensku
Počet postavených bytov
Do roku 1899 7 001
1900 – 1945 28 812
1946 – 1960 88 530
1961 – 1970 167 231
1971 – 1980 282 934
1981 – 1989 210 844
1990 – 1992 36 064
1993 – 2003 41 130
Spolu 862 546
Pozn.: Do roku 1945 sú uvedené len v súčasnosti fyzicky jestvujúce byty
PRAMEŇ: Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR
Obnova znamená dostať bytové domy do technického stavu, ktorý bude vyhovovať súčasným štandardom. „Technické zariadenia ako výťahy či tepelné izolácie celoplošne rozhodne štandardy nespĺňajú,“ tvrdí A. Novotný. Tepelná ochrana budov podľa neho nielen zvýši tepelnoizolačné vlastnosti budov, ale vedie aj k celkovému upokojeniu stavby, teda jej stabilite. V neposlednom rade sa podpíše pod zníženie energetickej náročnosti budov.
Tá je pri slovenských bytových domoch stále privysoká. Podľa D. Petráša musí preto obnove bytového domu predchádzať energetický audit. „Táto metodika technického posúdenia budovy vie objektívne zhodnotiť jej celkový stav,“ dôvodí. Prioritou však nie je len povedať, koľko budú racionalizačné opatrenia stáť. „Najdôležitejšie je vyčísliť úsporu, ktorá sa tým dosiahne,“ upozorňuje. Tá môže byť pri dôkladnom zateplení a pravidelnej údržbe až dvojtretinová. „Nižšia spotreba tepla je nielen ekologickejšia, ale ušetrené peniaze sa dajú použiť na ďalšiu obnovu spoločných priestorov,“ navrhuje D. Petráš.
Navyše, súčasťou znaleckého posudku nehnuteľnosti je v členských štátoch európskej pätnástky od vlaňajška aj potvrdenie o energetickej náročnosti budovy. Na Slovensku to bude povinné od roku 2006. „Bez toho nebude možné nehnuteľnosť previesť,“ zdôrazňuje D. Petráš. Podľa neho ide o ďalší kvalitatívny ukazovateľ, ktorý sa doteraz na Slovensku nebral do úvahy. „Pochopiteľne, na realitnom trhu bude väčší záujem o byt v dome s nižšou energetickou náročnosťou, to sa odrazí aj na jeho cene,“ prognózuje.
Odborníci oslovení TRENDOM sa však zhodujú v jednom: najdôležitejšia je permanentná starostlivosť a údržba o bytový fond. „Po celkovej obnove treba opravy robiť priebežne, nie iba hasiť to, čo horí už dávno,“ upozorňuje J. Zapletalová. D. Petráš pritom upozorňuje na dôležitosť výberu firmy, ktorá budovu spravuje. Podľa slovenskej legislatívy totiž budova bez správy ostať nemôže – spravuje ju buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo špecializovaná firma.
http://www.etrend.sk/generate_page.php?page_id=32453
